《房地产建设大路地块市场研究产品建议》PPT模板.ppt

千缘地产铁西区建设大路地块市场研究&产品建议（打印稿）研究构架提报内容宗地分析宗地概况宗地位置宗地四至宗地周边公交系统宗地分析结论宗地开发限定条件开发限定条件宗地所属区域——铁西区城市发展的现状与未来传统观念上的铁西区今天的铁西新区未来市政重点规划※道路：全面拓宽改造兴华街、卫工街、北一路和兴工街等重点景观街路。打通艳华街，拓宽改造兴华北街，将兴华街建成贯通铁西南北的快速通道。※绿化、景观：拆除20万平方米的违章建筑，形成网状的市容景观环境。卫工湖水系绿化建设（包括仙女湖、卫工河水系）二环绿化（南二环、牛心屯地区）：凌空一街至重工街二环；于洪苗圃以北、重工街以西。3万平方米精品绿地：十二路工人村园扩大绿地1万平方(其余改造完毕)改造于洪苗圃和建设公园，形成景观化绿地。重点街路绿化：重工街、云峰街、路官一街公园、游园绿化：劳动公园、“西部绿肺”、兴华公园、建设公园、滑翔公园、七路游园、十二路游园小街巷绿化：祖工一、二街等49条小街巷“一街一园”建设：继续在18个街道办事处拓展“一街一园”建设，再建19个园铁路沿线绿地铁西新区01-07年铁西区房地产市场走势分析01-04年铁西区商品住宅年均销售面积9.1万平，位居全市第一，04年更以13.4万平消化量位居榜首，占全市总量的23%。03年前的铁西房地产市场分析03年前铁西房地产市场近年来房价持续走高供应量逐年上涨，供应版块逐年扩张01年铁西区房地产市场01年铁西房地产市场五大版块滑翔版块城建花园○鸿凯花园★诗波特生活园★晋斯豪庭●金居花园●铁西新区建设政策的出台彻底激活了建大以北版块，兴华、保工、卫工等政策改造范围内的区域均于当年形成住宅版块。04年滑翔版块城建花园○鸿凯花园★诗波特生活园★房地产市场大面积向北、西转移，土地成本看涨宗地限制及所属区域分析结论本案所属沈阳市目标细分市场分析细分市场界定（一）高档市场细分市场界定（二）中低档市场细分市场界定（一）中高档市场铁西区3000元以上商品住宅市场分析区域分布供销量分析建筑形式比较表项目建筑形式产品价格户型配比表户型交屋标准项目交屋标准交屋标准配套设施智能化系统沈阳市中高档商品住宅市场分析中高档细分市场版块特征市政府商圈府苑名都都市港湾惠东新苑世纪情缘格林豪森领袖E家从01-03年沈阳市中高档版块明显呈现从中部向北、南、东三个方向移动的特征，由原来的和平、沈河、皇姑区逐步扩散向大东、浑南，至此，中高档住宅已在市内五区中四区占有重要席位。从供应量上看，五大版块中，2003年青年大街南版块供应量最大，为27.1万平方米，以高层、小高层为主的大规模社区成为该版块供应的主体。浑南版块的供应量仅次于青年大街南版块，为24.48万平，以联排别墅项目为主。再次是市府-北站版块和黄河大街版块，供应量均在23万平方米左右。从市场消化情况来看，2003年各大版块的消化率依次为：中街东版块（69.1%）、青年大街南版块（60.5%）、黄河大街版块（45.8%）、市府-北站版块（37%）和浑南版块（38.6%）。其中中街东版块由于性价比较好，位居销售率的首位，而浑南版块由于供应量较大、销售周期短（均为03年下半年上市）。从价位上来看，依次为浑南版块（3720）、中街东版块（3880）、市府-北站版块（4600）、黄河大街版块（4737）、青年大街南版块（4820），其中市府南部虽然地理区位较其他区域优越，但价格偏高且品质一般，同等面积的户型总价款偏高，在中高档市场中处于竞争劣势。除浑南版块以联排别野为主外，其余版块建筑形式主要以高层和小高层产品为主，除河畔新城和天龙家园外其余项目几乎无多层产品供应。从各版块供应的户型面积上看，青年大街南版块和中街东版块供应面积偏小，以小面积二室（90-100）、正常二室（100-110）、小面积三室（120-130）和正常三室（130-150）为主力供应产品；黄河大街版块以小面积三室、大面积三室（150-170）和小面积四室（160）为主力供应产品；市府-北站版块以大面积四室（180-200）、正常三室（130-150）和200平方米以上跃层五室为主力供应产品；浑南版块以180-200平方米的联排别墅为主力供应产品。均价3500-4200元/平方米市场分析结论（一）这个细分市场中各项目的开发商知名度较低，在市场中名气不大，因此，品牌效应较弱；项目均是清水房交屋，交屋标准基本相同，差异较小；园区整体规模较小，并且没有景观概念，只有中庭广场做为项目唯一的大型园内景观，项目周边也没有可以借景的自然环境资源，使项目总体环境指标下降；配套设施多以周边现有的规模不大的商业、生活配套设施为主，项目自身主要以园区内的业主会所和底商做为自身的配套，但整体配套档次与标准不高；智能化系统较为简单，只有基础的宽带网入户、园区红外线监控装置、背景