房地产业营改增税率有哪些应对措施.doc

房地产业营改增税率有哪些应对措施

房地产业营改增税率有哪些应对措施
此次发布的36号文共包括四个附件：附件1：营业税改征增值税试点实施办法；附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定；附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定；附件4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定。其规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。此前发布的营改增相关的规定，除另有规定的条款外，相应废止。近日，国家税务总局就不动产转让、进项抵扣和经营租赁，跨县（市、区）建筑服务和房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等事项陆续发布五个相关的征收管理暂行办法，这些文件依次为：《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称14号公告）、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号，以下简称15号公告）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号，以下简称16号公告）、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号，以下简称17号公告）、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）。上述文件均自2016年5月1日起施行。这些文件对36号文中有关房地产业和建筑业的增值税政策进行了归纳总结，并在此基础上对相关的征收管理事宜作出了明确。本文结合营改增文件中的要点及变化，就房地产企业如何应对营改增进行筹划。
房地产业增值税处理[1]
表一：房地产开发企业销售自行开发2的房地产项目增值税处理
注：1、根据36号文及1418号公告整理。
2、自行开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设；以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于18号公告的适用范围。
3、应预缴税款=预收款/（1+适用税率11%或征收率5%）*3%
4、计算公式为：
销售额=（全部价款和价外费用–当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
表二：不动产经营租赁增值税处理
注：1、一般情形下，纳税人出租的不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。然而，对于不动产所在地与机构所在地虽不在同一县（市、区），但在同一直辖市或计划单列市的，由该直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。
2、应预缴税款＝含税销售额/（1+11%）*3%
3、应预缴税款＝含税销售额/（1+5%）*5%
节税与筹划
营改增以后，对于房地产企业来说主要的税种就是增值税、土地增值税和企业所得税。虽然营改增强调所有行业税负只减不增，但这是长期以及行业整体上的目标，企业在应对时，还是应该注意防范风险，合理筹划，以期稳定税负进而降低税负。房地产企业此前适用5%的营业税税率，营改增后适用11%的税率，名义税率上升了120%；考虑到企业可抵扣进项在成本费用中的占比，可能会给企业带来税负增加的风险。
以下将从简易征收老项目备案规划、土地成本及不动产进项抵扣规划、合同拟定与筹划、业务流程再造、经营模式规划、税收优惠享受规划等六个税收筹划点详细展开。
筹划一：简易征收老项目备案规划
作为营改增的过渡性安排，房地产一般纳税人企业销售或者出租房地产老项目，均可选择适用简易计税方法，按照5%征收率计税。增值税销项税款计算如下：销售额或租金/（1+5%）*5%，不得抵扣进项税额。
（一）房地产企业新老项目的划分标准
对于可选择适用简易计税方法的房地产老项目，18号公告在36号文的基础上对其定义进行了调整，使其接近于建筑业的建筑工程老项目范围。调整后的房地产老项目是指：
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（二）房地产开发企业增值税计税方法的选择及涉税处理
1、营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后继续销售的老项目，选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
2、营改增之前，房地产企业未与建筑企业签订建筑施工总承包合同、未办理《建筑工程施工许可证》，项目一直未动工，营改增后才签订建筑工程承包合同，办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的项目为新项目，只能选择增值税一般计税方法，按照11%税