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西安小户型市场分析报告

第一篇：西安小户型市场分析报告西安小户型市场分析报告一、小户型的概念及其投资特点1、小户型的概念对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，从房地产发展来看，小户型是因空间紧凑、单套户型较小而得名。业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在50平方米以下，二居室销售面积在70平方米以下，三居室销售面积在90平方米以下都是所谓的“小户型”。小户型虽然面积小，空间安排得相对紧凑，但能满足人们生活的基本需求,包括就餐、洗浴、休息、娱乐，小户型都应有尽有。2、小户型投资特点（1）总价低。投资门槛低，便于投资。（2）出租容易。抛开价格因素，喜欢合租的人肯定少。小户型将来出租更容易。（3）出售获利空间大。（4）房屋其他开支低。房屋入住后伴随着物业费、取暖费等各种日常维护费用。而这些费用都是按照房屋面积来计算的。二、西安小户型市场投资分析1、西安投资小户型供给市场的分析2007年，我国房地产宏观调控将呈现“稳政策、调结构”的新特点，在保持宏观经济政策总体稳定的同时，将把更大的力气用于结构调整。从西安房地产供应结构看，住宅仍是房地产市场的主角，占到总施工面积的79％，其中，90平方米住房占到总施工面积的11％，占到住宅施工面积的14％，与国家建设部规定的“90平方米以下住宅要占到开发量70％”的目标还有不小的差距。因此,调整住房结构成为当务之急。由于目前西安市房地产市场结构导致小户型市场房源紧俏。从房地产开发的周期分析，要调整这样市场供给结构需要一个过程，在短时间内小户型势然受到市场的追捧，但是由于国家政策调整，未来小户型供应量会迅猛增加。2、西安投资小户型需求市场的分析小户型商品房热销已经持续了两三年，由于小户型投资少、风险小，而回报率又相对较高，因此许多人选择购买小户型进行投资。小户型能“租”能“售”的特点是小户型投资者的又一考虑，投资目的是为了追求回报，小户型投资回报率的高低是投资者比较关心的问题。目前，西安的小户型销售和出租情况是越来越火爆，而且这种火爆仍存扩张升温之态。随着市场的细分，小户型逐步的集中放量，在国家的宏观调控和市场需求的转变下，小户型必将大放异彩。根据权威机构调查显示，选择租用小户型的人群有以下几类：1．单身白领2．刚参加工作的学生3．小户型过渡者3．外来租户。首先,单身白领一直是小户型的追捧者，他们具有一定经济能力，目前西安市场调研的结果看，单身购房的人群比例不是很高，向往自由的年轻白领通过租用小户型住房享受自由的生活空间，他们在乎的是房屋的周边环境，其中交通是否便捷，是否靠近商业区，生活娱乐设施是否完备是他们关心的焦点问题。酒店式小户型公寓非常适合单身白领租用。其次，刚参加工作的学生由于收入相对较低，不具备购买房屋的能力，小户型由于面积小，出租价廉，深受这部分人群的青睐，他们最在乎是价格和交通便利的程度。再次，小户型的过渡者。这部分人群已婚居多，他们通常只是暂时租用房屋，等自己有定经济能力后购房，租屋只是为了暂时过渡，他们在选择租房源时关注的是周边环境及配套设施（学校，商场，医院等）。最后，外来人员。他们是城市中做短暂停留的“飘一族”，往往会选择小户型居住，小户型“麻雀虽小，五脏俱全”的特点正好迎合了这些城市“飘一族”的喜好。面积虽小，但居住起来比较方便。无疑是第一选择。小户型居民也有一些是求学者，现在考研成为大部分大学生的选择，他们为求学而想有个好环境，根据家庭条件，稍好一些的会考虑自己租住，条件稍差的就合租。此外对于小公司或办事处，他们人数不多，公司不需要有业务在办公室完成，只是一个联络处，一般小户型社区配套、服务都比较到位，住在这里比较省心。由于近几年西安的城市发展就快，这部分人员迅速增加，市场对房屋的租赁需求也逐年增加。综合以上，笔者认为短时间内西安小户型市场租用人群的人数不会下降，而且随着西安的经济发展，这几类人群的人数会随着数量增加必然导致小户型租赁市场的活跃。除此之外，二手房交易里面，实际上老百姓的需求还是小房子，在二手房的交易中，基本上还都是小户型，所以说老百姓真正需要的还是小户型。由此可以看出，小户型房屋在二手房交易市场上比较紧俏。3、西安小户型投资回报率分析研究了买方和卖方市场情况，目前，小户型投资回报如何呢？房地产投资回报无非两种，一种是出租，一种是出售。按照目前国内地产的综合情况来看，投资回报率一般都低于20%，有的甚至在5%以下。目前计算一次付清房款投资回报率最广泛的使用方法仅供大家参考。租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价如：2006年西安商品房的均价3258/平方米，2006年西安小户型二手房平均租金13.5元/平方米，购买90平米的房子，总价是293220元。那么，计算租金回报率＝13.5×90×12/293220＝4.972％对于使用按揭贷款购房