对我国小产权房的几点思考.docx

对我国小产权房的几点思考农力随着我国房地产业的飞速发展城市商品房的价格开始急剧上扬而城市居民的资水平却没有相应的提高导致人们对住房的需求很难得到满足。于是越来越多的人开始将目光投向价格相对便宜的小产权房小产权房的出现不仅反应了我国目前房地产市场存在的问题也反映出我国相关土地政策和法律所存在的缺陷。本文从小产权房的概念入手分析其产生的原因并指出小产权房的两面性最后在我国现行法律框架内提出一些解决措施。现在几乎中国所有的大城市都存在小产权房小产权房的高利润吸引着大量的利益群体开发商、村委会、购房者都参与其中。小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论尽管有关部门明确表示其为非法的态度但是却没有一部相应法律给予合法、合理的解释。近几年来随着城市房价的急剧上升很多人仍然不顾各种风险去购买小产权房而且有愈演愈烈的趋势。由于小产权房还是一个模糊的概念相关的法律法规并不明确导致目前因小产权房引起的纠纷越来越多于是关于小产权房应如何解决究竟是合法还是非法就有了许多争论。因小产权房涉及的群体众多而且在实践中已经愈演愈烈并且已经形成的客观存在让小产权房的解决必须慎之又慎否则极有可能造成不稳定的因素。笔者综合考虑各方因素撰写此文希望能给小产权房的解决提供一定的参考。一、小产权房的概念及特征（一）土地使用不合法是小产权房区别于完全产权房屋的主要特征依据我国现行法律的规定我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种。国家所有的土地在转让开发中由于其土地性质的国有性所以不会出现类似小产权房这样的问题。小产权房主要是针对在集体土地的开发利用之中由于未能遵守国家的相关规定导致手续不完备从而使所建房屋在产权存在瑕疵。按照相关法律的规定在农村集体所有的土地上兴建商品房必须经过如下几步程序：（1）先由国家征地并将土地的利用性质转为建设用地；（2）由国家以挂牌拍卖出让等形式将土地转让给开发商同时由开发商向国家缴纳规定数额的土地出让金；（3）开发商建成商品房后出售给购房人；（4）由专门的政府机关向购房者颁发土地使用权证书和房屋所有权证书确认其所购房屋的所有权。而小产权房则是直接在集体所有的土地上建房并出售其间未经过征地、缴纳土地出让金、颁发土地使用权证和房屋所有权证等程序从而使所建房屋在用地上不合法律规定。（二）产权证书存在瑕疵是小产权房的另一重要特征房地产开发销售根据我国相关法律的规定应当具有俗称的“五证”。所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。只有上述“五证”齐全的商品房才能公开出售。《国有土地使用证》是证明开发商通过合法程序取得土地使用权的证明。[2]小产权房由于没有经过征地缴税等环节所以并不具有《国有土地使用证》。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。”房屋属于典型的不动产物权所以其产权的合法取得应当经过法律规定的登记程序。房屋登记在我国的法律实践中表现为房产证的发放。而且根据《城市房地产管理法》及《土地管理法实施条例》的规定房产证只能由县级以上人民政府的房产管理部门颁发才是合法有效的其他任何单位都无权发放。小产权房实际上不具有此类产权证书因此在房屋产权上存在较大的瑕疵。二、小产权房的分类实践中小产权房主要有以下几种：1.政府和原国有企业事业单位的部分产权房。例如铁路的房屋一些大型企业的房屋只能在铁路和单位内部流通而且有些单位还要求在流通前经过单位主管部门的批准；2.经济适用房。经济适用房因享有国家补贴政策购房者不能随意流通和处分若要处分需要符合购买年限和补交相应费用如土地出让金税金；3.开发商开发建设的不符合《城市房地产管理法》相关条件的房屋。例如缺少土地使用证或者缺少规划许可证导致购房者无法取得产权；4.村委会建造于农村集体土地上的房屋。这些房屋一般会由村委会或者乡镇人民政府颁发一个证书又被称为“乡产权房”、“农民房”。这些房屋的建设不仅不符合《城市房地产管理法》相关条件而且还不缴纳各种税费[3]。以上四种房屋中第一种正在进行房改正在当地政府的领导下进行“产权化”；第二种经济适用房从有这类房屋开始购房者享有的权利就是明确的只要符合相关条件就可以流通和转让；第三种需要开发商补办各种手续补交各种费用取得相关许可证后就可以使购房者办理产权而且随着行政许可的严谨这种房屋几乎已经不存在了。可以说以上三种虽是小产权房但都有解决办法。但第四种“农民房”至今还没有解决办法而且在实践中产生大量问题的恰恰是这“农民房”在实践中愈演愈烈