地产集团成本核算指导(V20-版)40页.docx

38碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0版页码：碧桂园集团房地产成本核算指导（V2.0版）制度编码FR-1-2-1制度类型□核心业务流程■部门支持流程编写部门集团财务资金部审批人伍碧君总经理版本修改情况生效日期V1.0版初稿（试行）2009-06-29V2.0版1、对付款成本项目进行了修订2、新增了部分业态档案3、对核算对象划分口径进行了更新4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规定5、对成本核算准则进行了调整6、增加成本财务接口业务规则2013-01-01碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0版页码：目录第一章总则3第二章成本核算的基本程序3第三章成本核算的基础工作4第四章确定成本核算对象7第五章成本项及费用的核算11第六章科目设置16第七章成本的归集与分配18第八章成本的结转34第九章成本报表37第十章成本财务接口业务规则37第十一章附则40碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0版页码：第一章总则一、为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。第二章成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序确定成本核算对象设置会计科目和账簿归集开发成本费用结转完工产品成本结转完工产品的主营业务成本编制成本报表确定成本分配方法碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0版页码：第三章成本核算的基础工作一、建立、健全原始记录制度（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料：资料名对应部门作用注意要点拿地阶段可行性报告投资管理部了解项目调研情况成交确认书投资管理部了解土地情况摘牌面积、土地款等土地合同投资管理部了解土地情况出让面积、土地款等与政府约定的其他资料投资管理部如会议纪要、红头文件等，了解土地情况注意土地出让过程中的特殊约定土地款、相关税费及补投资管理部成本归集的依据土地款发票是否齐全、合法、支付土地偿款等票据项目管理部费用对应土地使用证信息开发周期、开发计划项目管理部用于了解项目情况掌握开发范围和开发不同环节时间前期准备立项文件项目管理部土地增值税需要信息、资料了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围开发数据简表、型号表区域工程管理《开发数据简表》记录基底1、根据现有的施工许可证、国土证上面面积、室外车位面积、道路用地、绿化用地、总用地面所载的面积数据，核对《简表》的面积积、可售建筑面积、建筑面是否准确，并核对栋号是否齐全。积等数据。《型号表》记录部、项目管理2、项目推进各阶段所发生的成本，按当各苑区型号构成、不同型号部月开发数据简表中最新数据处理，以后的相关面积数据等，随着项更新数据时对以前的成本分摊不进行追目报建、预售、竣工，面积溯调整（重大差异除外）。数据会进行相应更新。均可作为成本拆分的依据。碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0版页码：世邦六证表项目总办附有该项目从土地到竣工由“土地办证清单”、“立项文件”、“建设工程规划许可证”、“建设工程的相关信息，划分成本对施工许可证”、“商品房预售许可证”、区域办公室象、成本拆分等均可参考上“竣工验收证”组成，应核对其是否准面相关信息确工程任务表项目总办参考其工程进度的安排工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息实际开工时间项目部部分苑区计划和实际开工时间差异较大，其成本分摊需用时间判断开工时间及对应的开工苑区范围明确自有物业与公共配项目管理部判断作为“固定资产”或分各苑区动工时,应向业务部门了解自有套设施范围摊成本进苑区的主要依据物业情况，以便确定成本核算对象与施工方及监理单位等项目管理部、成本归集的依据合同金额、合同范围、工程项目内容等签订相关工程合同造价管理部成本预算造价造价管理部成本归集、成本分析的依据组成总包合同总金额的预算信息成本核算对象资料项目管理部、造价管理部划分成本核算对象的依据成本核算的载体与核心项目建设工程进度款、零星工程项目管理部、成本归集的依据1、核对金额是否正确、工程款支付比例付款审批表是否合理、造价是否按要求进行房地产支付工程款相关附列资料项目划