成都核心商业区零售核——百货业调研.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：成都核心商业区零售核——百货业调研前言报告从传统核心商业区的特点和用地功能入手，分析成都核心商业区的现状、城市零售商业的分区和主要形态、商业零售核——百货公司的经营状况、主要经营业种的分布以及城市核心商业区的未来发展趋势等，即旨在通过对现状和趋势的分析，探寻核心商业区的市场发展机会。在此需要说明的是：此处所提的核心商业区并不一定指CBD。因为成都尚未形成真正意义上的CBD，最多只能算是CBD雏形的早期表现形式而已。一、核心商业区的概念：指以赢利为目的集零售、服务、办公、金融和非中心商务类功能于一体的区域。它是城市的精华、是城市生活的象征，是城市的心脏和脉搏特点：1、在可达性上具有中心性。它不一定是城市的地理中心位置，但它一定是交通中心，是最易到达的地方，它集中了各种快捷的为整个服务区域服务的设施2、拥有城市中绝大多数的办公和大型零售店3、拥有最高的建筑群4、日间人口最集中的地方5、机动车和人行交通集中的地方6、土地价格、租金最高7、吸引整个城市和邻近城市的人二、传统核心商业区用地功能比例1、零售类用地功能：指食品、服装、日用品、杂货，占总用地的13.4%2、服务、金融、办公用地功能：总部办公、普通办公、临时居住、停车，类占总用地的32.6%3、非中心商务类用地功能，公共和组织机构、居住、批发、工业，占总用地的35.5%，前2项共占46%，是核心商业区的主要用地功能三、城市零售业分区：分为四个层次，即核心商业零售区、地区性商业区、邻里商业区、地方商业区1、成都核心商业零售区分析：范围：主要指北至羊市街、西玉龙街，南至滨江路，西到东城根街，东到顺城街，包括总府路，红星路三段以及东大街的区域。该区域由中央商务区和春熙路商圈共同组成。春熙路商圈是成都传统的核心商业区域，现有商业网点700余家，其中包括数十个大型百货公司以及商业步行街和专业零售中心。营业总面积达22万平方米，日客流量100万以上，年销售额超过30亿。新兴商圈红星路三段长1020米的路段将“下沉”，车流下地，而地面将有1.6万平方米的步行街，这样春熙路片区和大次寺片区将连为一体，春熙路地商气也将向东延伸至府南河边，使春熙商圈得以扩展和延续。改造中的东大街规划的是“商贸大道”，其商业格局正在形成当中。规划中的中央商务区：中央商务区规划图示：在《成都市核心区控制性详细规划》中，该区域将打造成集金融、商业、文化、艺术和城市“绿色心脏”于一体的中心区域。其中，金融商务区在羊市街、西御龙街之间，结合地铁站形成一个完善步行系统的金融商务区。中央商务区的商业零售中心，主要分布在天府广场周围，由百货大楼、太平洋全兴店、摩尔百盛、染房街、梨花街等商业街一并组成。2、地区性商业中心：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售购物中心的形式出现，这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。在成都，地区性商业如城南副中心的家乐福，城东副中心的沃尔马，城西的伊藤羊华堂分店，城北的好又多等。其主要经营业种以日常生活性购物为主，特点是快速、货品丰富、价格实惠。可以看出，大型超市如今有盛行的趋势，无论国资和外资都有大举挺进之势。不仅在大型城市，甚至包括郊县，都愈演愈烈。除日常购物外，还兼具一些娱乐和休闲的功能。可以说，到超市购物，已成为现代人购物的主要方式。3、邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。特点：自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理规模适中——为社区或片区服务可变性——开间、层高富于变换人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流而且，据研究，街区式商业物业的人流速度最慢，人情味最浓。目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代，蓝色加勒比以及学苑风情港。邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查，有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。四、核心商业区商业物业主要形态：零售核：零售核里的主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。一般都在地价、租金最高的区域，沿核心商业区的高尚大道分布，如成都的总府路。而凡地理位置不在此核之内的，或孤立存在的百货公司