房地产法概述.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第一章房地产法概述本章重点、难点提示房地产法的基础理论，是学习和研究房地产法首先必须掌握的的基本内容。本章以房地产、房地产市场和房地产业作为切入点，阐述房地产关系的法律调整，房地产法的概念、体系、基本原则，房地产法与民法、土地法、规划法、建筑法、住宅法的关系。本章涉及房地产法的基本概念和基本原理，与其他各章节有密切的联系，是其他各章节的基础。通过本章的学习，要了解房地产、房地产市场和房地产业的基本知识；掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。第一节第一节房地产及房地产法的概念第二节房地产立法回顾第三节房地产法的地位第四节房地产法的体系关键词房地产房地产市场房地产法房地产法基本原则住宅法第一章房地产法概述第一节房地产及房地产法的概念一．房地产房地产一词有广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。它和“不动产”属同一语。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态。它是土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有与建筑物结合，则不能称之为房地产。土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的，不可再生和替代的生产资料。但何谓土地？各国（地区）法律规定不同，可以归纳为两种立法体例：1．以地表伸展所包括的范围予以确定。这种立法体例较少国家采用。2．以地表及其上下空间扩展的范围界定。如：俄罗斯联邦民法典，第二编所有权和其他物权第十七章土地所有权和其他物权1、依照土地立法规定的程序，根据土地资源和土地规划管理的国家机关向土地所有人颁发的文件确定地界。2、如果法律未有不同的规定，土地所有权亦及于该地界内的土地表层（土壤层）和地界内水体、土地上的森林和植物3、土地所有人有权按照自己的意志使用该土地地表上方和地表下面的一切物，但矿产法、大气空间利用法、其他法律有不同规定的除外，并且以不侵犯他人的权利为限。黄道秀李永军鄢一美译中国大百科全书出版社1999年版瑞士民法典第四编物权法第一部分所有权第十九章土地所有权第二节土地所有权的内容和限制一、土地所有权的内容一范围（小标题）667条（1）只要行使权利有利益可言，土地所有权及于地面上方之空间及地面下方之地身（2）除法律保留的限制外，土地所有权及于全部建筑物、植物及泉水。殷生根王燕译中国政法大学出版社1999年版意大利民法典[3]第三篇所有权第二章所有权第二节土地所有权第一分节一般规定第840条（土地的地下和上空）土地的所有权及于该土地的地下和上空的所有财产，在不损害邻人的情况下，土地的所有人可以从事任何挖掘和建筑活动。此项规定不适用于金属矿、石矿、石灰矿所在土地的所有人。同样，土地的所有人还应当遵守有关古迹、艺术品、水资源、水利工程的法律和特别法的限制性规定。土地的所有人不得以不感兴趣为由禁止第三人在自己土地的某一深度或者某一高度进行活动。费安珍丁玫译中国政法大学出版社1997年版然而《德民》中的“土地”并非泛指，而是精确指向“其内容是从不动产登记簿的角度考虑的法律技术概念”，即只能是可以纳入不动产登记的土地，亦即地产。德国民法中的地产，不能包括不可以纳入登记的地面，如沙漠等。地产是在不动产登记簿中登记的地表部分，而不是自然意义的土地。建筑物是指土地上人工建造的房屋和建筑物。房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。构筑物是指除房屋以外的建筑物，人们不直接在内、进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。房地产是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土地是主物，是建筑物存在的基础，建筑物是从物，依附于土地。历史上土地和建筑物的立法体例分为四种：1．罗马法中土地吸附建筑物的立法体例：绝对吸附，当时人初社会，地广人稀，人们努力取得土地，土地所有权非常重要，而房屋权利显不出重要意义2．土地与地上物并列的产法体例：中世纪后，人口极大增加，土地稀缺，罗马法上已经存在，但使用不多的地上权得到极大复兴，解决土地和房屋所有权矛盾提供了法律上的可能。3．地随房走的立法体例：前苏联1936年实行土地公有制后，把土地纯粹当作自然资源，而不作一种财产，原因是房屋为劳动的产物，是有价值的，土地不是人的劳动创造物，无价值，我国30多年作法。4．地房同时走的立法体例：认为前苏联作法错误，《城市房地产管理法》31条，《担保法》36条。为说明土地与建筑物的关系，教材引用《德民》第94条第1款第一句的规定：“土地的必要组成部分为固定与土地的物，特别是建筑物。。。。。。”房屋等建筑物是地产的必要组成部分，与土地不可分割。但这是一个误读，因为引用94条时还应同时引用《德民》95条1款2句关于土地的临时附着物的规定：“在他人