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运用层次分析法对上海市民对购房条件的选择需求的分析

2008-10-19

分析的目的与意义
对于生活条件越来越好，追求更高的生活条件的上海市民来说，购买房屋的热情与购买的环境、条件也越来越高。通过对选候房屋的调查研究，来使市民更加满意是非常有必要的。
对房屋的评价有诸多方面，而寻找房屋交通、环境、价格的主要方面，分析他们中具有比较重要的确定性因素，则是确定他们之间的最终组合的关键。定义房屋条件的因素有很多，为了增强科学研究性，需要有一种有效的、定量的方法对上述问题进行分析和解决。为此，根据市民对房屋买卖的需求和研究问题的需要，把层次分析法作为一个基本的分析方法，用来对房屋条件的好坏、优劣进行初步筛选，将房屋系统评价中的定性指标进行量化处理，从而实现候选房屋的基本面评估。

因素分析
市民对房屋的选择主要是对房屋的综合素质的评价，主要考察方面有房屋面积、交通状况、周边环境、房龄、停车场、设备、房屋结构、价格等，对这些方面的优劣性进行评价、排序，然后作出决策。
该问题的总目标是评价房屋的综合素质。根据问题的性质和目前房屋买卖评价的研究现状，将经济、地理、建筑三个作为评价目标的基本评估准则。经过综合分析，归纳出影响房屋购买的选择的因素共有12项。
经济：对市民经济能力的评价，是对购买房屋基本面的评估。购买房屋都是在有足够的经济能力上进行的。
地理：考察地理环境包括交通，周边环境。方便的交通以及良好的周边环境是市民普遍关注的焦点。
建筑：房屋的体系结构，质量有无保证，是市民购房在细节上要处理的问题。房屋的质量也是影响市民购房的兴趣。
面积：房屋面积包括使用面积、建筑面积、产权面积等，受到经济因素的影响，市民购房会考虑适当的面积。
交通状况：随着生活节奏日益加快，方便的交通变得由为重要，一般来说大众普遍喜欢便捷的地段，这样上班、出行都很方便。
房龄：房屋的使用年限：具体来说就是房屋下面的土地的使用年限，说到这里要说一点，很关键．就是在我国土地是国家的，国有的，我们只有使用权，没有产权，但土地上面的房子是个人的。
设备：一些好的房屋会自带某些家用设备，也是衡量房屋好坏的标准。
停车场地：人们生活水平的提高，私家车也多了起来，有无停车库也进入了市民买房的考虑范围。
房屋结构：房屋的大体框架，现在市民对房屋的整体布局很讲究，好的房屋结构能让房屋装修好之后，看起来更舒适、更宽敞。一般的房屋都是方正形结构，这样房屋看起来很紧凑。
价格：房价估计还将继续攀高，人民生活水平好了，自然不满足于现状，越来越向着小康水平发展，走流行，跟形式，而房地产开发商们，也正迎合了市民的心理，而且银行利率的调整也都将影响购房热潮。如今房价的走势也是琢磨不定，所以价格很大程度上影响了市民对购房的热情。

模型构建
按照构造邻接矩阵的方法，建立系统的邻接矩阵。然后将邻接矩阵逐级顺序运算，得到可达矩阵。可达矩阵用来描述各个因素之间的所有相互影响。
P1P2P3P4P5P6P7P8P9P10P11P12面积P1100000000011交通状况P2010000000101周边环境P3001000000101房龄P4000100000011停车场P5000010000011设备P6000001001001房屋结构P7000000100011价格P8000000011001经济P9000000001001地理P10000000000101建筑P11000000000011综合素质P12000000000001分解可达矩阵。将各个因素划分成不同因素，不同等级。
因素P可达集R前因集AR与A交集11,11,121122,10.122233,10,123344,11,124455,11,125566,09,126677,11,127788,09,128899,126,8,991010,122,3,10101111,121,4,5,7,111112121~1212可达集R共有交集{12},去掉因素12后：因素P可达集R前因集AR与A交集11,111122,102233,103344,114455,115566,096677,117788,0988996,8,9910102,3,101011111,4,5,7,1111按照排列的可达矩阵，建立解析结构模型：
综合评价A
经济因素B1
地理因素B2
建筑因素B3
价格C1
设备C2
交通状况C3
周边环境C4
房龄C5
面积C6
停车场C7
房屋结构C8

建立判断矩阵：
矩阵B1~3
AB1B2B3经济B111/31/3地理B2312建筑B331/21矩阵C1~2
B1C1C2价格C115设备C21/51矩阵C3~4
B2C3C4交通状况C311/3环境C431矩阵C5~8
B3C5C6C7C