思源XXXX年北京潮白河孔雀城C区产品建议.ppt

水天之间的私享生活城
——潮白河孔雀城C区产品建议大盘气质，水岸豪宅Contents项目区位自然环境：项目紧邻潮白河，自然环境清静、优美。潮白河被誉为京东之肺，河堤两岸覆盖了约五万亩的平原森林，空气质量常年稳定在国家二级标准以上，自然条件优越。
基础配套：位于通州八通线城铁沿线九棵树站的家乐福超市、梨园站的贵友大厦等；位于大厂县城的明珠商城，荣华商场，金鑫电器，万佳超市，福利达商厦；以及工行、农行、建行、中行等各大银行。另外还有有位于燕郊的京客隆、文化大厦、骏捷馨世界等超市及商场。燕龙马场、京东第一温泉度假村、汇福健康中心、华堂高尔夫俱乐部等休闲娱乐设施分布于项目四周，业主可轻松享受高品质生活乐趣。
人文环境：周边拥有公立幼儿园6家，分别为实验小学幼儿园，华电小学幼儿园，诸葛店小学幼儿园，冯家府小学幼儿园
开发区幼儿园，冶金学校幼儿园；私立幼儿园60家，其中东燕郊幼儿园名气最大；小学有大厂城关小学，中心小学、普通小学，中学有三河二中、大厂高级实验中学、大厂回民一中等。项目地块正处于潮白河水面最宽处正东1000米，与通州新城隔河相望紧邻潮白河自然景观，可以享受清新、宁静的水岸生活，提升项目附加值京华高尔夫俱乐部位于潮白河畔，最大限度的利用了自然水体景观和天然成树，是一所巧夺天工的河边球场，错落有致的布局独具匠心，球场建筑物与蜿蜒优美的地形和谐融为一体，形成一幅天然园林美景，是目前北京周边地区唯一拥有温泉和灯光球场的高尔夫俱乐部。同时该俱乐部还拥有京华会所、京华学堂，是一处集餐饮、洽谈、休闲、娱乐、教学于一体的高档休闲场所。另外，该俱乐部具备大量高端消费群体资源。区域发展

大厂潮白新城——空间规划大厂潮白新城——产业规划布局区域发展区域发展区域发展区域发展区域发展小结项目地理位置及周边环境优劣势说明项目规划分布地块四至地块规划指标20米宽市政绿化带联排大堡项目规划及产品优劣势说明项目关键点提炼案例选取原则案例一：沈阳金地·长青湾案例一：沈阳金地·长青湾案例一：沈阳金地·长青湾案例一：沈阳金地·长青湾案例一：沈阳金地·长青湾案例一：沈阳金地·长青湾案例一：沈阳金地·长青湾案例一：沈阳金地·长青湾案例一：沈阳金地·长青湾案例一：沈阳金地·长青湾案例二：燕郊东方夏威夷——水岸1号项目所处区域说明：规划特征：
观湖高层区（水岸地带）分布产品类型为水岸高层豪宅
别墅区（中心地块及湖西岸）分布产品为独栋别墅和联排别墅
高层区（地块东侧及南侧）分布产品为7090高密度产品
商业配套区（地块南侧沿街）分布独栋式特色商业街及配套开发进度排序概述：
第一步：推出一部分别墅产品先行入市，树立项目高端形象，回收资金，提升项目品质后，推出高层区住宅实现同区域竞品产品差异化，使高层产品提高了经济指标。
第二步：配套紧随而行，在社区具备一定人气后，快速提升配套建设，奠定社区配套环境及成熟度；
第三步：河岸豪宅产品入市，同时推出余下部分更优资源别墅进行产品配比，进一步提升产品形象，更多吸引不同层次的客群关注，提升项目利润率。案例二：燕郊东方夏威夷——水岸1号案例二：燕郊东方夏威夷——水岸1号辅助户型：舒适型顶层复式五居（360㎡）案例二：燕郊东方夏威夷——水岸1号辅助户型：舒适型顶层复式五居（420㎡）案例二：燕郊东方夏威夷——水岸1号案例二：燕郊东方夏威夷——水岸1号户型分析：
平层部分：212和240平米的平层三居，客厅错层设计，面宽尺度不足，观景阳台视野一般，空间布局合理，实用性好，户型设计理念普通，欠缺亮点设计。

顶层复式部分：顶层为360和420平米的复式五居，客厅面积适中，挑高空间感良好，但户内楼梯设置在客厅中间影响客厅实用性及视野，略显客厅空间局促；观景阳台视觉尺度一般；2楼主次卧面积适中，主卧浴室面积不大，尊贵感不足；3层夹层设计凌乱，实用性差，空间压抑，浪费面积。

产品设计中，豪宅产品面积设定为360和420平米时，设计发挥空间较大，能够做出实用型强又较为宽阔的奢侈感十足的空间尺幅，该项目复式产品设计存在一定问题。
客群来源及购买用途：
高层部分：主要是北京东区CBD商务区工作的白领及燕郊本地工作人群自住；另有一部分客群作为投资使用

别墅部分：主要是北京东区CBD商务区工作的高层及燕郊本地工作的私营企业主自住；另有一部分为北京市市民作为养老、投资使用；有过半数比例为河北、内蒙地区能源类行业投资客户

高层水景豪宅部分：以山西、内蒙地区能源类行业客户养老居住使用为主，北京当地客户选择购买的比例非常少，外地客户选择水景豪宅的首要原因是与其生活的城市相比，燕郊距离北京较近，区域未来规划发展趋势较好，项目本身景观资源好，绿化率高，适合居住。

产品细节借鉴产品细节借鉴项目实现成功点地块SWOT分析低密度高品质、
亲水别墅小镇地块价值分配项目形象