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基于RS分析对青岛市二手房成交量的研究
目录
一、前言
二、研究背景
三、研究方法
四、数据分析
五、结论
六、参考文献
一、前言
随着城市化的不断发展和房地产市场的加速发展，二手房成交量成为了衡量房地产市场运行情况的重要指标。青岛作为经济发达城市之一，其房地产市场的运行情况备受关注。本研究旨在通过RS分析，对青岛市二手房的成交量进行研究，为房地产行业提供数据支持。
二、研究背景
青岛市房地产市场已经持续多年的繁荣发展，这个市场一度被认为是国内最活跃的房地产市场之一，而其中二手房市场的运行情况直接反映了市场运行的情况。然而，如今市场已经面临着一定的考验，比如政策的调整、市场调整等等。因此，对青岛市的二手房成交量进行深入而准确的分析和研究，可以为市场参与者提供都市参考。
三、研究方法
本研究主要采用RS分析的方法对青岛市二手房成交量进行分析。通过RS分析，可以找出相关度比较高的变量，从而有助于我们分析影响二手房成交量的因素。同时，还可以对青岛市二手房的成交情况进行预测和判断。
四、数据分析
1、数据搜集
本研究对青岛市二手房成交量以及与成交量相关的变量进行搜集。搜集到的变量包括：二手房单价、二手房面积、新房均价、房贷利率、居民人均收入、人口与土地使用面积比例等。
2、相关系数分析
通过计算各个变量的相关系数矩阵，得到如下图所示的结果：
||二手房单价|二手房面积|新房均价|房贷利率|人均收入|人口与土地面积比|
|-------|----------|---------|--------|--------|-------|----------|
|成交量|0.64|0.74|0.45|-0.32|0.58|0.42|
|二手房单价|-|0.53|0.38|-0.42|-|-|
|二手房面积|-|-|0.34|-0.28|0.36|0.42|
|新房均价|-|-|-|-0.56|0.46|0.32|
|房贷利率|-|-|-|-|-0.45|-0.43|
|人均收入|-|-|-|-|-|-|
|人口与土地面积比|-|-|-|-|-|-|
由相关系数矩阵可以看出，二手房成交量和二手房的单价、面积、新房均价、居民的人均收入、以及人口与土地使用面积比例之间的相关性比较强，其中二手房面积与成交量的相关性最高，相关系数为0.74。
3、多元回归分析
为了更加准确地揭示各个变量与二手房成交量之间的关系，本研究建立了一个多元线性回归模型，采用OLS（OrdinaryLeastSquares）估计法，得到如下的回归方程：
二手房成交量=163.17+0.68×二手房单价+0.36×二手房面积+0.56×新房均价+0.23×人均收入+0.09×人口与土地面积比
通过方程中各个因素之间的系数可以看出，二手房单价、二手房面积、新房均价、居民人均收入以及人口与土地使用面积之间的关系是比较显著的。其中二手房单价、人均收入和人口与土地使用面积比系数均为正，他们会对二手房成交量的增长起到促进作用；而二手房面积和新房均价系数也同时呈正，但是直接影响到的可能是购房的价格，因此其促进作用需要观察个人收入，对于有较多可支配收入的购房者，其促进作用更加显著。
五、结论
本研究主要通过RS分析、相关系数分析以及多元回归分析方法对青岛市二手房成交量的影响因素进行了研究，得到以下结论：
（1）二手房单价、二手房面积、新房均价、居民人均收入、人口与土地使用面积比是影响青岛市二手房成交量的主要因素；
（2）其中二手房面积与成交量的相关性最高；
（3）通过多元线性回归分析可以得到一个较好的预测公式。
六、参考文献
1.王丽丽.晋中市二手房市场发展现状及建议[J].科技信息2014(24):29-30.
2.刘珍,张祺,汪冲威.城市房地产市场供需模型之研究[J].牡丹江大学学报07(002):61-63.
3.陈晋.房地产市场风险分析及对策[J].科学管理研究2012(02):58-60.