农贸市场策划方案演示教学.ppt

红星农贸市场一.项目评价二.大环境分析2.农贸市场正经历着三个转变:

地点——从室外到室内的迁徙；

形态——从简陋到精致的蜕变；

经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。4.农贸市场的投资优势

成都近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。
农贸市场超市化是成都市旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。三.项目定位（1）义学巷农贸市场（2）南糠市农贸市场（3）望江综合农贸市场（4）双楠农贸市场（5）晋阳农贸市场（6）点将台农贸市场（7）玉林农贸市场２．成都农贸市场商业区域分析城南城西城东城北３．定位分析成都居住区域的农贸市场基本仍然以传统农贸市场为主（大棚蔬菜摊位＋围合门市＋临街商铺），在形式上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，和真正意义上的“农贸超市”的经营环境还有很大距离；
现在成都市的新型农贸市场还没有形成规模和影响，受城市经济发展的压力，农贸市场换代升级成为必然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化的新型农贸市场。
关键词：

立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化项目价值。

超市：在业态规划上导入超市的管理模式，利用农贸市场的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和项目的增值。产品设计建议客户生态链：
终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主

终端消费群体：
项目区域内的居住人群
项目区域辐射半径内的消费人群
项目区域内涉及的餐饮商业体
项目经营商家：
即将拆除的南糠市农贸市场、义学路市场的经营商家；
专业投资农贸市场的成都经营者；
泛成都市区域内的农贸市场经营者；
经营权业主：
专业投资农贸市场的成都投资者；
泛成都市区域内的农贸市场投资者；
成都市区域房产中小投资者；
关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的优势。
新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的成都市民们看好，并培养了一大批农贸市场经济投资群体。
农贸市场都处在居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。投资回报计算
以一个蔬菜摊位来做计算演示：
总投资55500元
月租金收益：370元
年租金收益：4440元
30年经营权总收益：133200元
除去投资成本后年回报：4.67%
很明显,30年经营权投资相对产权投资回报过低；所以，价格的确定应该根据非产权的投资模式为指导，要充分考虑产权与非产权的区别，只有如此制定出来的价格才能对投资者具有吸引力，才能被市场所接受，得到投资者的认可才能顺利的完成销售，实现快速的资金回收。项目优势及机会点：
项目位于成都市锦江区东升街，毗邻东大街、红星路，与省政府临街相望。
紧连与红星路交汇的生活休闲广场“东升广场”，地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。
地处成都市中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。
红星路广场片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。
地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目消费人群辐射半径巨大。
借势：

农贸市场的升级是成都市旧城改造和市容整顿的产物，由于项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，投资当然有保障。项目劣势及威胁点：

项目附近的两个临时农贸市场还没有拆除，影响项目前期招商。
项目附近的居家人群多为事业单位或企业单位人员，缺乏消费积极性且消费力度有限。
农贸市场经营权投资回报相对产权投资回报较底，经营权投资对投资者吸引不大。
项目地处成都市商务中心区域，周边人群多以商务活动为主，缺乏目标消费人群。
未来随着成都中央商务区的扩张，项目区域内的居住人群将由居家型演化为商务型，当商务人群最大化时，项目有可能失去终端消费群体。