2007万科城市花园年度营销报告教学材料.ppt

武昌.万科城市花园
07年度营销报告2006年回顾PART12006年回顾◆成交价格稳步上扬
通过对武汉市房地产信息网显示的数据分析，全市在售楼盘有372个，成交均价为3874.56元/平方米，比上月上涨59.04元/平方米，涨幅为1.55%，与去年同期相比上涨18.04％。◆市场成交量高位运行，但增幅减缓
通过对武汉市房地产信息网显示的数据分析，全市在售楼盘有372
个，11月销售总套数为6975套，与去年同期相比减少23.03％。◆中心地块受追捧，后市价格依然看涨
在经历了短期沉寂后，年底土地市场再度爆发，多块土地遭到开发商
的追捧，成交异常活跃。10月份以来出让的24幅土地中，楼面价平均为
2043.46元/平方米，楼面价中位数为1983元/平方米，在高土地成本下，
其入市产品价格也将水涨船高。
拓展腹地纵深科技新城东扩

根据新一轮十五规划，未来5—10年内，武汉将筹资600亿元，以光谷为基
础，沿新武黄公路向东拓展80平方公里，建成面积128平方公里、人口60万的高
新技术园区和自主创新基地——武汉科技新城。这无疑将为市场注入新的活力。
按《武汉科技新城概念规划》，武汉科技新城西至二环线，东至中环线，北
至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。包括一条主轴、四大组团。一条主轴是指新武黄
高速公路自西至东贯穿武汉科技新城，与东方大道、南湖南路、藏龙大道等一起，
构成东西向主轴线。四大组团包括：以光电通信产业为主的关山组团，以大学科
技园、电子信息产业为主的汤逊湖组团，以旅游休闲为主的九峰组团，以轻工业
制造、景观房地产业为主的梁子组团。世界城高调亮相强化光谷中心领地

“光谷世界城”以其庞大的体量、独特新颖的规划、复合型功能等诸多亮点，吸引众人眼球。随着项目的建设推进，光谷楼市也将得到持续的关注。光谷世界城项目占地620亩，规划建筑面积达到120万平方，整个项目由九大组团串起，复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅的“四位一体”的大型城市中心建筑群。
世界城的进入，将极大的满足光谷城市化建设的需要，完善区域商业功能，使得光谷成为继中南圈之后的另一个城市复合功能中心，强化区域对外辐射力，增强楼市的吸纳力。重量级企业加速进驻光谷产业结构升级蜕变中

2006年，东新高新区招商引资取得重大突破：中国最大的集成电路芯片代工厂中芯国际经营的华中地区第一条12英寸集成电路生产线项目在正式开工建设，世界500强企业——富士康科技集团将斥资10亿美元，在高新区建立大规模产业园区，预计2007年开工建设。
这两大项目落户光谷，将极大的完善区域的产业链，带来上下游配套产业的投资，最终形成产业群聚效应。
区域价格仍具备较大上升空间

2006年光谷楼盘价格平稳上扬，区域累计成交均价从2005年底的2881.55元/平方米上涨到2006年12月的3264.69元/平方米，同比上涨13.3%，涨幅略高于全市平均水平。区域06年上市项目成交均价达到3542.66元/平方米，与中心城区成交均价保持800-1000元/平方米的价差。随着区域重大市政及商业项目的启动，多个高品质楼盘推量，区域内价格将继续走高。中小户型异军突起

2006年光谷区域多个中小户型项目入市，均取得不俗的成绩，进一步
丰富了区域房地产的产品形态。其中面向区域内外年轻客群、以居家实用紧凑的两房、三房为主打的新域·柠檬特区、保利花园三、四期，均在短期内得以去化，而区域内首个面向投资客的精装修小户型产品剑桥·立方寓也受到市场追捧，光谷市场多层次需求得以逐步挖掘，市场日益成熟。片区吸纳力增强，客群面向大武昌

2006年光谷楼盘外出巡展，挖掘区域外客户演变为一种集体行为，而片区楼盘也得到众多区域外客户的眷顾，跨区域购房在光谷正日益增多。一方面，区域内客源得以较为充分挖掘，新生力有限；另一方面，光谷城市建设加快，其城市中心功能正日益强化，增强了光谷楼市对周边客户的吸纳力。（小）高层产品日益成为市场主力

随着光谷加快向武昌新中心发展，光谷区域内（小）高层物业销售抗性
逐步得以消解，新推出项目多以（小）高层为主，多层产品成为点缀。2006
年新入市商品住宅中，小高层产品共349494.24平方米计3126套，供应
量最大，高层产品共307656平方米计3285套，而多层共107067.46平方米
仅1033套，不到全年供应量的1/7。

截至06年12月26日，完成总销售面积102550.49平米
总销金额413204835元，总认购套数988套。
房型去化情况：物业型态去化情况：主力客层方向之年龄主力客层方向之区域主力客层方向之行业结论：产品推广定位:醇熟社区

诉求线:以产品相关信息为主,很少有项目形象的拉升语

广告调性:以墨绿\橘黄\暗红为主色调,表现活力与成熟

通路选择:基本上以