如何从工程设计角度支持营销工作(定稿).ppt

如何做好工程和设计工作支持营销

工程技术部

2015年5月8日房地产开发是一项综合的系统工程，工程部与营销部门是不可分割的有机整体，从实质上需要进行有效的沟通配合，是相辅相成的关系；做好工程和设计方面的工作就是最直接的对营销工作的支持。
工程技术部的工作职责：
组织周边勘察及市政配套设施调查确认；
组织现场临建、三通一平；
完成质检委托、水文监测；
组织编制施工进度计划和审核；
参与材料设备的采购，准备项目开工事宜；
负责工程过程质量控制和安全文明施工管理；
组织基础工程、主体工程、分部分项工程、专项工程的验收，组织项目竣工验收；
组织物业移交验收；
与物业公司结清移交手续。

房地产公司工程技术部的角色定义
不是工程建造者－－承包商管理
也不是工程施工质量监督者－－技术标准制定、监理公司管理
不能只顾进度计划－－平衡质量、计划与投资回报
要为销售服务－－配合销售示范区开放
要实现公司的经营目标－－满足结转的要求
创造客户价值－－消除设计缺陷、提供高质量标准的产品
公司内部沟通与协调
外部沟通与协调房地产工程师的职责和关注重点工程技术部的主要工作内容
如何从工程技术角度支持营销工作？
一、工程进度满足营销要求
二、树立良好的企业形象
三、靠质量赢口碑
四、新材料、新技术为营销加分
五、保障农民工工资利益避免负面影响
六、快速优质的售后服务

一、工程进度满足营销各阶段要求
工程进度与开发节奏同步，快了引起财务压力，慢了影响蓄客、开放、开盘、交房等重要节点。如何确保工程进度与营销同步？
1、首先是选择一个好的承包商和合作商，这对整个项目来说是最重要的，其次是合同约定，如设定目标，采取经济措施等。
2、计划管理是重点，做到事事有计划有准备，包括总进度计划、专业分包进场时间计划、甲供材料及大型设备进场计划、分项工程验收计划等等；实行月度和大节点考核制度，分解目标到月和周计划，对重要的节点实行专项考核，制定奖罚措施。
3、根据实际情况开展各标段之间的劳动竞赛，将比赛结果向总包的上一级单位发函、约见上一级领导、入住工作组、扣除履约保证金等措施。
4、协调是个非常重要的工作，协调总包、分包、物资设备供应、工序交接界面划分等之间的冲突与矛盾。5、工程技术部进度关注点：
⑴主要区域和主要样板施工进度；
⑵承包商管理人员和劳务队伍：总包、主要专业分包关键岗位变化，劳务队伍数量、质量以及工薪是否正常；
⑶工期核对：主要任务工期核对及纠偏措施制定，并对可能出现的问题预警；
⑷质量、安全评估：可能发生的重大质量问题、安全隐患影响工期的问题；
⑸重要关联项：关注与要施工任务相关的合约、招采、设计、甲供材进度；
⑹协调问题：重点解决因自身问题导致的施工进度延后；6、督促承包商关注进度重点：
⑴总包自有分包商工程进度；
⑵指定分包商工程进度；
⑶图纸深化和施工方案报审进度；
⑷图纸延误、设计变更造成的工期影响应及时调整月、周计划或工序，保证进度；
⑸总包材料和甲供材料进场、报验进度的跟踪；
⑹对质量、安全问题及时处理，减小对进度的影响；
(7)对劳务队伍和自有设备进行监控，防止劳务纠纷、设备损坏对工期的影响。二、树立良好的企业形象

规划布局合理、提供良好的企业形象和两点一线环境，简单来说就是在开盘前完成必要的绿化景观、施工围挡、看房通道等两点一线建设，有了必要地绿环景观，客户一进入工地就能有种好的感觉，同时，施工围挡和看房通道，在保证客户安全看房的同时还能给客户营造一个安全文明施工的概念，给客户以信心，如何树立良好的企业形象呢？
1、严格按照青岛市建设委员会下发的《青岛市建筑施工现场管理标准图解》进行安全文明施工的要求，特别是围墙、围挡、永久道路、临时道路、施工用水及排水、施工用电、绿化、环境卫生、扬尘、建筑垃圾的及时清运、建筑物的安全维护、主要出入口等重点关注。
2、实行随时、不定期、定期相结合的安全文明卫生环境检查，并进行评比，奖优罚劣。
3、安全文明施工费用单独计取，避免施工单位只计费用不投入，从根本上保障安全文明施工费用的按需使用。
4、合同约定需要达到省级文明工地标准。
5、设立工地开放日活动。主要关注点为：
（1）做好总平面图布置工作，按照“动静分离”的原则安排划分场地、围蔽及临时设施的规划，布局要合理，开放区、两点一线地方控制好施工顺序，避免产生较大的杂音，减少对开放区和展示区的干扰，安全文明卫生提前计划和规划，业主在两点一线区域能看到的脚手架、安全网、施工围护和防护等重点把控和打造，必须高于正常标准，并且要高于地方上同类竞品的标准。
（2）合理规划施工用电和给水、排水系统：根据首期开发面积并结合后续开发节奏，同时考虑售楼部、会所、样板房、园林等的用电需求，计算施工用电和用水总容量，合理规划并预留管线禁止在售房期间两