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备战营改增——物业管理服务

《中国财政》：请您介绍下物业管理服务相关收入的征税政策？
毕马威：根据36号文的相关规定，物业管理服务属于商务辅助服务中的企业管理服务，增值税适用税率为6%。
一般纳税人购进的物业管理服务可以根据获取的增值税专用发票抵扣进项税。
《中国财政》：请您介绍下物业管理公司向承租者收取的水电费的增值税处理？
毕马威：根据36号文的规定，以委托方名义开具发票代委托方收取的款项不会被视作价外费用计入销售额计算相应的销项税。然而，通常情况下，自来水公司或电力公司均不会就物业管理公司向承租者收取的水电费，向承租者直接开具发票。从而，物业管理公司收取的水电费应当按照转售水电来计算缴纳增值税。
根据现行增值税法规，一般纳税人销售水、电应当分别按照13%和17%的增值税税率缴纳增值税，而物业管理服务适用的增值税税率为6%。值得注意的是，36号文提出了混合销售的概念，即一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务的视为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。倘若物业管理收取的物业服务费和水电费可以按照混合销售进行税务处理，物业管理公司对于其收取的物业管理费和水电费可能可以统一按照物业管理服务缴纳增值税。如果不适用，则属于物业管理公司兼营物业管理服务和水电销售，由于物业管理服务和水电销售适用不同的增值税税率，物业管理公司应当分别核算销售额，如未分别核算的，将被税务局要求从高适用税率计算销项税额。
《中国财政》：物业管理服务还有哪些方面需要应该重点关注？
毕马威：物业管理公司通常会分别核算公司账户和物业托管账户的收支情况，前者是物业管理公司本身的收入和成本费用，而托管账户核算的是物业管理公司代表业主向承租人收取的租金、物业管理费和水电费，以及发生的各种支出和费用。目前增值税法规未对物业管理公司托管账户的增值税处理予以明确，托管账户并未作为增值税纳税人进行登记，也无法核算相应的应缴增值税。
因此，物业管理公司代业主向承租人收取的租金、物业管理费、水电费等记在托管账户下的收入很可能会被全额计入物业管理公司的增值税应税收入，并相应计算缴纳增值税，并以物业公司名义向承租人开具增值税专用发票。同时对于物业托管账户下的支出，例如维修费、保洁费等，供应商也只能向物业管理公司而非托管账户开具增值税专用发票。这无疑给物业公司的经营模式、核算模式和增值税管理带来挑战。
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