物业管理企业主营业务收入的核算.doc

物业管理企业主营业务收入的核算

主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
一、主营业务收入的核算
(一)账户的设置
为了总括地反映和监督物业管理企业主营业务收入的实现情况，应设置“主营业务收入”账户。“主营业务收入”账户用来核算物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的各项收入，其贷方登记实现的各项主营业务收入，借方登记各项主营业务收人的结转数，月末将当期发生的主营业务收入结转“本年利润”。本账户应当按照经营收入的类别设置明细账，一般包括“物业管理收入”、“物业经营收入”和“物业大修收入”科目。
(二)物业管理收入的核算
物业管理收入是指物业管理企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动所取得的收入。根据国家计委、建设部联合频发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)规定，物业管理收入又分为公共性服务收入、公众代办服务费收入和特约服务收入三类。
1．公共性服务收入的核算
公共性服务收入是指物业管理企业为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。物业管理企业公共性服务收费的费用内容一般包括：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化服务费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)以及各种责任保险的支出。
(1)公共性服务收入金额的确定
公共性服务收入以房屋的建筑面积(自用建筑面积+公用建筑面积)为依据，根据测算的物业管理服务收费标准计算确定。
①各套房屋的建筑面积的计算
某套房屋建筑面积=该套房屋“自用”建筑面积×(1+“共用”建筑面积分摊率)
“共用”建筑面积分摊率=该幢房屋“共用”建筑面积÷该幢房屋“自用”建筑面积总和×100％
其中，各套房屋的“自用”建筑面积包括各套房屋门户以内的起居室(厅)、卧室、办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等；各套房屋的“公用”建筑面积包括公共使用的门厅、楼梯、电梯井(厅)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
②公共性服务收费标准
根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)规定，公共性服务费的价格管理办法实行政府指导价，由各个地区的物价部门根据费用构成制定基准价和浮动幅度。其中公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化服务费；清洁卫生费；保安费；办公费等物业管理服务收费的利润率由各省、自治区、直辖市政府物价部门根据当地的实际情况制定。
例如，安信物业管理公司根据本市物价局关于物业管理服务收费的规定并综合考虑本市物价指数变化、各服务项目的成本支出情况、小区各项设施及服务的档次等进行测算，得出华苑小区各费用项目每平方米月收费标准。华苑小区公共性服务收费标准见表10—2。
表10-2公共性服务收费标准
项目
金额[元／(月·m2)]
费用构成比例(％)
管理、服务人员的工资及福利费
O．7125
28.5
公共设施、设备日常运行、维修及保养费
0.4375
17.5
绿化服务费
0.1125
4.5
清洁卫生费
O．2125
8.5
保安费
0.0375
1.5
办公费
O．3875
15.5
物业管理单位固定资产折旧费
O．2
8
法定税费
O．15
6
利润
O．25
10
合计
2.50
100

[例1]安信物业管理公司管理的华苑小区8号楼房建筑面积共10000㎡，各套房屋自用建筑面积总和为8000㎡，公用建筑面积2000㎡，其中，602室自用建筑面积lOO㎡，则：
公用建筑面积分配率=2000÷8000×100％=25％
该套房屋销售应计建筑面积=100×(1+25％)=125(㎡)
根据上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为2．5元／(月·㎡)
602室业主每月应交公共性服务费=125㎡×2．5元／(月·㎡)=312．5元／月
(2)公共服务费收入的账务处理
公共性服务费收入可以按月收取，也可以定期预收，一般采取定期预收的办法，如6个月收取一次或12个月收取一次。采取定期预收的，应设置“预收账款”账户。预收服务费收入时，借记“现金”或“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户；分月度计算结转主营业务收入时，借记“预收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户。
[例2]安信物业管理公司2