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联合开发项目是单独进行清算,还是合并进行清算？

问：某房地产开发企业甲公司与其他单位乙公司联合开发房地产项目，甲公司出土地，乙

公司出资金，开发产品三七分成。项目建成后，甲公司在土地增值税清算问题上存在疑

惑，在合作建房方式下，是仅对甲公司分得的产品销售收入以及土地成本单独进行清算，

还是与联合开发方乙公司合并清算？即计算整个项目的收入与全部开发成本进行土地增值

税清算，确定应纳税金，然后在税金总额内由甲公司与联合开发方的乙公司进行分摊？

答：合作建房，是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一，利用这

种方式开发的房地产项目清算中需要准确把握政策的核心内容。特别是联合开发的协议约

定以及项目立项的办理方式，针对甲公司的问题，应该区分不同情况处理。

第一种情况，联合开发双方分得房屋自用，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税

一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，

双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收

土地增值税。若开发双方取得的房屋自用，暂免征收土地增值税。若对外销售，就要按规

定计算缴纳土地增值税。

第二种情况，甲公司以土地使用权作价对乙公司进行投资或联营，以乙公司名义为主体

进行开发，则甲公司应按照“转让土地使用权”进行土地增值税清算。

第三种情况，甲公司出地，建成后按比例分享三成开发产品，以甲公司为开发主体并且

建成后进行销售处理，在纳税处理上就应当以甲公司为主体，以整个项目为单位进行土地

增值税预征和清算。对联合开发方乙公司来说，相当于用资金换取甲公司建好的房产，甲
公司相当于提前收取了联合开发方乙公司的预售款。甲公司分配给联合开发方乙公司的开

发产品应按照公允价值计算缴纳土地增值税，公允价值可按《国家税务总局关于房地产开

发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款

的要求确认，即：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股

东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视

同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售

的同类房地产的平均价格确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价

格或评估价值确定。因此，贵单位应开具销售不动产发票给联合开发方。