购物中心经营模式增值税分析.doc

购物中心经营模式增值税分析
第一部分购物中心经营模式
购物中心事实上相当于城市生活休闲中心，着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，是一种复合型的商业形态而不是一种业态。购物中心是商业产品，因为它最终的体验方式是凝聚客流、提升销售；购物中心是地产产品，原因在于它将为零售商提供商业经营的载体、服务空间；购物中心是金融产品，因为它不是静态的不动产，而是一种通过运营可以带来增值，具有动态升值和较高收益的投资形式，是以购物为主体、辅以休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等多功能商业业态，表现为复合性，在经营管理上，表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。
购物中心房产可能是企业自有的，也可能是企业租入的，由经营单位对内部经营环境和设施，根据自己的意愿进行设计装修添置。具体有以下三种形式:零售产权、整体租赁模式,适用类型：大型封闭式购物中心;零售产权、分权租赁模式，适用类型：专业型步行街及底商；自留产权、整体租赁模式，适用类型：中小型百货超市和商场。此三种形式的税收分析待后续文章详述。
购物中心的运营模式有：
1、自营：自己采购、自己定价、自己销售，连锁摩尔购物中心（MALL）一般自营销售占到60-70%；
2、联营：即商场以较低的租金（或无租金）引进商家，并与商家捆绑在一起，分享商家一定比例的经营收入，（实质是先销后购）；
3、代销：受托代销商品，一是视同买断、二是收取手续费；
4、租赁式：完全出租场地给商家、商场靠租金维护运营（更多运用于购物中心的餐饮业，通常面积占到10-15%的比例）；
5、复合式：集自营、联营、租赁、代销等商业运作模式于一体。
第二部分各类经营模式税收分析
一、租赁式，是指商场的经营者与商场内商品的经营者是完全分离的。商场经营者只负责营造商品经营环境和条件，以租赁方式出租铺面给商品经营者，按期约依向各商铺经营者收取租金、公共物管、安保及其他服务等费用，商品经营者平时的商品经营活动、财务收入活动与商场经营者无关，完全由商品经营者全权自主。这种模式目前多出现在大中城市里的家装家居商场、建材商场、工业品专业批发商场、农副产品综合批发商场等。
1、经营租赁不动产，一般适用税率11%，简易计税5%。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率11%。
根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。”各种形式包括租入取得不动产。关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。即如果购物中心房产是租赁取得，如再次分块租赁给其他商业主体如餐饮，则需要按转租来确定适用税率。
2、发票开具与取得问题：
（1）租入时可以取得11%或5%的增值税专用发票。如果出租方为办理了税务登记的主体且为一般纳税人则可以自行开具增值税专用发票给购物中心，如果出租方为没有办理税务登记的主体或为小规模纳税人则可以向税务机关申请代开增值税专用发票；
（2）特别的，如果出租方为个人或小微企业，按目前政策享受月销售额不足三万元或季度销售额不足九万元而免纳增值税的，只能开具增值税普通发票，如果需要开具增值税专用发票，则该出租方将不能享受税收优惠；
（3）租出时开具11%或5%的增值税专用发票。购物中心均为一般纳税人，租赁增值税专用发票自行开具。
3、特别提醒：
（1）根据财税〔2016〕36号，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此，营改增后，包括免租期、装修期在内的“无偿”提供租赁服务行为面临按照增值税体系下被认定为“视同销售”的风险，从而参照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”条款，征收相应的增值税。为了防范被认定为“视同销售”行为，实操中如果有“装修期、免租期”等可以这样描述：考虑到装修期等因素，甲方给予乙方租金总价款多少折扣，折扣后租金总额为多少。或