可行性研究报告风险分析 (2).docx

可行性研究报告风险分析可行性研究报告项目名称：****超市申报单位：******地址：*******联系人：*******申报日期：2012年5月23日项目可行性研究报告一、总论1.1项目背景1.1.1项目名称昆明理工大学怡园师生服务超市1.1.2承办单位概况本项目由城东市场开发有限公司承办。公司成立于2007年5月，注册资金2000万，公司性质为国有独资企业，主要负责城东市场的建设管理运行。经营范围为城东市场的开发建设、房屋租赁、摊位租赁。1.1.3报告编制依据（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（3）相关设计规范标准等1.1.4项目提出的理由与过程昆明理工大学怡园生活区共有八栋宿舍，加上食堂等职工共有一万人左右。目前只有一家超市，同学买东西要排队，给学生的生活带来了很大的不方便。由于是独家经营，没有竞争对手，已有超市的商品价格偏高，服务态度不太好，所以，对于即将引进的超市有必要性和必然性。对于改善同学的生活便利有很大的现实性。1.2项目概况1.2.1拟建地点本项目位于昆明理工大学怡园校医院对面1.2.2建设规模与建设内容建设规模。项目总占地面积300平方米，建筑面积600平方米，其中地上建筑面积600平方米。建设内容。建筑物地上主体三层，一层为超市，二层为职工宿舍。1.2.3主要建设条件本项目为昆明理工大学建设工程，地处昆明理工大学校园区内，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。1.2.4项目建设进度本项目计划于2012年10月开始，2013年1月完成，预计建设工期3个月。1.2.5项目投资和筹资方案本项目总投资为60万元，其中建设投资30万元，筹资方案为银行贷款。1.2.6主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数量1项目占地面积300㎡2建筑面积600㎡4容积率25绿地率16.7%26投资估算60万元7年均营业收入20万元8年均利润总额10万元9年均净利润10万元10投资净利润率万元7.4%11财务内部收益率（税后）10.31％12投资回收期（税后）9.55％1.3结论与建议本项目的实施是满足昆明理工大学学生生活需求，提高学生生活品质的需要，符和发展的总体战略部署，有助于促进和谐校园的发展。二、项目的规划相关性及建设必要性2.1项目的规划相关性昆明理工大学共分为怡园、景园、恬园，共计划配备两个超市，符合总体规划要求。2.2项目的建设必要性2.2.1提升学生生活质量的需要。昆明理工大学怡园共有师生、职工一万余人，但目前只有一个金果便利超市，占地面积不足300平方米，所以，购物排队是正常现象，给同学的生活带来了极大的不方便，更不要说是生活品质了。对于即将要建的师生服务超市不但解决了同学购物挤，排队难的问题，还从一定的程度上改善了生活条件，提高了生活品质。2.2.2完善校园功能便利的生活条件给同学带来安心的学习氛围，学生是国家未来的希望，而齐全的生活配套也是必不可少的。只有心安才能有好的成就，为学生提供一个便捷的生活环境是社会和国家必须做到的。三、场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置本项目位于昆明理工大学呈贡校区怡园生活区，周围是宿舍、校医院。3.1.2场地土地权属类别与占地面积昆明理工大学师生服务超市的建设场地位于昆明理工大学呈贡校区怡园，属于教育用地，土地所有权归国家所有，使用权为城东市场开发有限公司。项目总占地面积600㎡。3.1.3现有场址利用情况建设场地现为暂住房。场址建设条件3.2.3交通条件昆明理工大学呈贡校区师生服务超市位于校区内，在校区内交通路线旁，交通很方便。3.2.4公用设施条件1、给水2、排水3、供电4、通讯四、建设项目定位分析4.1项目服务区域概况分析4.1.1服务区域定位项目所在区域内只有一家金果超市，占地面积不足250平方米，而该区域面积达179万平方米，人口一万左右，明显超市太少，给同学生活带来极大不便。4.1.2服务区域社会发展水平昆明理工大学呈贡校区怡园生活区，配套相对齐全，有银行、精品店，小吃店、复印店、书店、茶室、体育馆等。但就缺乏一个超市来满足同学的日常购物需求。4.1.3消费群体分析。由于本项目属于学校内的超市，所以消费群体主要以学生为主，其次相关教职工。4.2项目功能定位4.2.1服务半径4.2.2服务对象该项目的服务对象以昆明理工大学呈贡校区怡园同学为主，其他人员为辅。4.2.3服务内容超市主要经营日常生活用品。4.2.4经营方式零售为主，批发为辅。4.2.5市场定位该市场的市场定位为社区普通市场。五、建设方案5.1建筑设计指导思想与原则5.1.1指导思想超市建设的标准应与社会发展相适应。本着“以人为本，方便群众，布局合理，便于管理”的宗旨，运用现代