XXXX年世联-廊坊市绿宸地产固安项目.pptx

走向未来更决定未来走向!项目背景项目背景。本项目位于河北省固安县县城南部毗邻北京属于北京周边陌生区域本项目紧邻106国道交通便捷距离南三环车程40分钟周边有少量低端配套紧邻县城中心可享受县城中心现有配套项目为中低等开发强度具备完善生活配套的区域开发项目一期地块中等开发强度无配套支持汇丰家园售楼处交通便捷；紧邻106国道通过京开高速直到CBD车程不到1小时；943路公交车直达南二环超大规模;184万超大规模社区（开发周期8－10年）具备条件发展成一个功能完备的大型居住社区；项目内配套齐全；规划设计幼儿园、酒店、小学、医院、会所、菜市场以及配套商业紧邻北京具备一定的城市属性；中低等容积率物业类型可以有多种选择项目背景。“资金快速回笼”首期安全、快速回款树立良好的市场影响力项目背景问题聚焦。一小时交通圈问题聚焦项目背景机会寻找。区域机会——从城市发展视角寻找机会凭借优越的地理位置固安将在北京城市发展过程中受到南城发展计划、第二机场建设、大七环发展的多重利好影响取代东部方向成为新的城市发展热点京沈区域机会——从城市发展视角寻找机会区域机会——从世界级城市视角寻找机会——从重大规划、设施建设视角寻找机会据丰台区相关负责人透露：首都第二机场“落地”大兴已成“定局”预计10月份对外公布北京市有关方面低调处理相关事宜但业已抽调人手到大兴开展前期工作。大兴区已经为新机场预留了备用地该预留地目前已具备建设机场的基本框架并已在拆除违章建筑。第二机场预计2020年达到4000万吞吐量区域机会业态提升型机场市镇通过机场驱动产业升级或完善产业链有专业的产业功能区域机会——从重大规划、设施建设视角寻找机会区域价值建立机会寻找。市场机会——从北京外围区域市场发展视角寻找机会北京内城以环线交通为客群流动路径南部区域市场在区域升级推动下凸现区域市场优势愈发分流被动外溢客群燕郊等东部外围区域受通州新城的快速发展带动下发展较成熟价格增长迅猛客群分流趋向显著；香河、固安区域市场成为首要承接区域；区域市场机会市场机会——从北京外围区域市场发展视角寻找机会——从区域市场发展视角寻找机会核心区板块——以中小规模中高容积率普宅项目为主平台价格集中在5500-6500元/平米目前仅万汇广场在售开盘当月销售400套新政后每月8-9套；可开发空间有限；南部区域——规划中新城区域价格主要集中在5800-6200元/平米可开发空间巨大北部区域——京御系列产品类型丰富品牌具有一定知名度大卫城8月8日开盘续客4月4000组左右均价5300－6000元/平米；可开发空间良好；固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段多数为当地开发商中小规模项目为主少有大盘项目；市场同质化竞争严重户型均以80-100平米两居为主力供应（占比70%左右）一居面积60平米左右三居100-130平米之间建筑类型多以小高层板楼为主中小规模为主；目前市场价格主要集中在5300-6200元/平米以满足北京南部区域刚需客群需求价格差距主要存在在地段及周边配套上；新政后大部分项目都在观望中目前仅万汇广场及孔雀大卫城在售大卫城一居消化能力最强（全部认购）实现价格最高二居占比70%消化90%价格实现仅次于一居三居价格实现最少消化90%；受北京高企房价挤压区域客户主要来自亦庄、大兴、丰台等南三环以南的外溢刚需客群——访谈孔雀大卫城销售代表——访谈塞纳香堤销售代表客户速写客户速写客户速写客户速写自住客户需求客户速写客户速写客户小结市场机会孔雀大卫城推广语：大宅之美坐轻轨我在北京有个家北京推广示范区和售楼处展示到位领先固安当地市场90平米两居南北通透全明户型户型方正居住舒适度高；赠送露台和飘窗有一定的附加值；大部分为北京客户投资客和自主客户均有大概各占一半；投资客多看中固安未来的发展潜力；自住有30-40岁带小孩的夫妻在南城上班多为打工族在北京买不起房子；也有年龄较大的客户给孩子购买可先自己住两年将来给孩子用做婚房；也有部分客户用做第二居所周末休息度假使用；刚需、自住的客户居多大多数客户都有车；有部分客户是孔雀城的老业主介绍朋友来购买；部分客户会问是否有精装；新政后客户来访量大概减少了1/3部分之前排号的客户可能会流失。孔雀大卫城超大规模、高容积率项目孔雀大卫城廊坊京御2.0地块：大规模中等容积率竞争分析低密意向、水体资源为不可替代性优势因素