中原-深圳城建观澜地产项目定位策略报告.pptx

城建观澜项目定位策略报告>>曾提交重要观点回顾|区域回顾|市场回顾|定位回顾|规划方向回顾深圳地产大势：高端居住物业形成了片区多元化/由关内向关外发展；由中部向东、南、西、北扩散；西部与北部将成为未来高端住宅物业的主战场。深圳高端物业类型表现为：中部以高层为主四周以低密度为主。townhouse的面积的需求区间在200-250平方米之间的客户已超过五成townhouse产品存在小型化的发展趋势部分客户认为地下室除满足储藏间或家庭影院等较为传统的使用功能外还应拓展其它功能说明客户对地下室的“非地下”的意识正在加强。受调查的客户家庭结构多为三代多数家庭都购置有2套以上的物业因此同住人口主要在4个以下占63%多数客户家庭人口在4个以下因此客户对卧房数量的要求以4-5个为主；并且多数要求有两个带洗手间的套房。多数客户对车位提出了较高的要求超过70%要求2个以上的车位同时还希望有车位发展空间。北侧山体坡地建项目最高端的TH、叠拼HOUSE及较为高端产品lowhouse东西台地景观面好噪音小的区域规划较为高端的LOWHOUSE；东西台地噪音相对较大的区域规划小高层或高层临环观南路安排商业满足社区配套洼地规划公共园林及会所高端产品：高层产品=3.8：6.2；高端产品主力户型区间：200-220平米资源决定战略视野决定高度观澜高尔夫圣莫丽斯第五园一期开盘当天：2小时100%销售；这些出色的数据或销售奇迹的背后是中原卓越团队所拥有的丰富的豪宅运营经验是中原对豪宅市场发展的深刻理解是有效的客户梳理、合理的资源整合更是我们对项目显性价值的深度认知和对隐性价值的充分挖掘>>市场发展与变化|市场发展|区域价值|未来展望时间宏观调控措施对市场产生了显著影响上半年央行7次调整存款准备金率减缓货币信贷增长间接提高开发商入市门槛规范房地产开发市场。严格规范和限制境外机构和个人购房从源头上控制外资的进入削弱外资的购买力量有助于缓解外来购房需求使过热的房地产市场降温。进一步规范深圳市房地产销售行为严厉查处商品房销售过程中的违法违规行为促进房地产市场健康发展1深圳关内市场存量消耗殆尽刚性的需求已经大量外移>>市场发展与变化|市场发展|区域价值|未来展望观澜湖高尔夫——国际名片商务平台2007年-2018年连续12年取得高尔夫世界杯主办权开创世界高尔夫550年历史的新纪元开启一个“观澜湖时代”。据悉富士康全球总部、法国PSA、平安保险、华为、中兴、和记黄埔等迁至观澜必然吸引大量高端商务人流向这里聚集形成华南区最高端的商务平台之一。世界级高新生态科技产业园“中国汽车硅谷”“零垃圾管理”科技园。观澜共有45家工业园区其中世界知名企业三一集团、富士施乐、富士康、哈飞、西门子等多家知名外资、港台企业进驻加工企业数量居中组团之首。预计未来每年的产值将增加40---100亿左右。中国·观澜版画原创产业基地观澜国际版画双年展首届中国（观澜）原创版画交易观澜版画博物馆版画工坊及艺术家工作室地铁四号线规划至观澜观澜将成为珠三角城际轨道交通重要一环龙华火车站即将进入建设阶段项目周边1、2号路进入施工阶段龙大高速开通福龙路07年底开通龙观公路道路整改中本案世界级高尔夫球会世界级高新科技产业园国际版画双年展中心全球顶级高素质商务/高科技人才汇聚之地……具备打造国际水准的高档生态住宅区之条件>>市场发展与变化|区域发展|市场价值|未来展望楼盘名称总占地：14万平方米总建面：19万平米容积率：1.3建筑规模及类型：TH、高层、公寓总户数：1694销售情况：目前除水岸HOUSE外其它户型均售罄。其中联院TH和景院TH最为畅销一推出当天即售罄。类型项目位置：布龙路以南坂雪岗大道以西占地面积：13万㎡建筑面积：17万㎡商业面积：4000+8000㎡容积率：1.2总占地：12.6万平米总建面：3万平米容积率：0.38均价：叠拼别墅/洋房均价3万/平方开盘当日售磬连排别墅均价7万/平方开盘当日售出50%产品特色：连排别墅带私家泳池+花园叠拼带50平米超大空中花园+空中泳池洋房带观光旋转走廊项目名称：中航﹒格澜郡地理位置：观澜世纪广场南侧占地面积：15.6万㎡建筑面积：25.5万㎡平均容积率：1.65总户数：1664户均价：小高层9500元/平方米畅销户型：三房（95-140㎡）四房（142-165㎡）龙华、坂田经过几年的发展中高档豪宅在区域内的开发日趋成熟；观澜除高尔夫大宅外目前还缺乏有代表性的中高档住宅；观澜将成为继龙