《世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发展建议书》(233页).ppt

青岛辽阳东路项目整体定位及物业发展建议第一部分项目定位与发展战略项目定位【地块指标】地块总建筑面积30万㎡容积率1.33属中等规模中低密度项目项目位于青岛市崂山区东部地带；崂山区风景优美自然资源丰富是青岛人心目中的豪宅区；项目距离机场17公里距离火车站约20公里距离青岛市中心区15公里距离崂山现核心区5公里距离崂山区未来CBD6公里项目与城市具有较为紧密的联系。项目东侧、南侧有辽阳东路环绕、西侧紧邻松岭路辽阳东路、松岭路属于城市主干道良好的连通性及路况保证了项目与城市其他区域的快速、便捷的交通联系；项目北侧有次级城市道路枣山东路通达性较强枣山东路为新建道路通行状况良好；地铁规划与项目最近站点为汽车东站与项目距离5.5KM距离远产生效应小可不考虑。规划商业金融用地【资源盘点】项目拥有内部山体、南部午山风景区和西侧高尔夫景观等多种自然资源项目地块认知【开发目标】本项目是公司寄予厚望的优质项目速度、利润、品牌都是项目承载的责任【对速度的理解】本项目为公司现阶段两个主力回现项目之一承担后续新项目滚动开发的任务消化速度前紧后松项目定位供给方面03-05年商品房供给持续增长。至2006年供给量开始减少竣工面积652.5万平米比上一年减少19.5%随后逐年减少。需求方面青岛房地产市场需求相对稳定逐年稳步增长。2009年从3月份开始住宅销售面积环比大幅增长6月单月销售面积达到90.5万平方米；下半年销售面积依旧保持在月均89万平方米的高位水平。供应与需求：2005年之后呈现供不应求的态势。2009年供需比为0.56该态势进一步强化。数据来源：中国指数研究院城阳：价格平台：高层5000、别墅15000产品形式：高层、多层、别墅市南区为青岛高端项目核心集中区域具备海+城市资源的双重价值随海资源逐渐减弱物业价值逐渐降低主要产品形式为高层崂山沿海一线为市南的延续拥有强势的海景及山体资源石老人以东出现低密产品主要为度假功能崂山核心区是未来的城市发展副中心具备良好的居住环境及城市意象崂山东区域的价值尚未清晰定义整体成熟度较低客户认知陌生未来以发展生态居住区及高新产业为主将承接高端居住人群相比崂山区目前各个板块本区域具备独特山体资源优势驱车10min——崂山区政府青岛大学城崂山CBD崂山商圈石老人风景度假区【生态价值】项目群山环抱空气质量优良地势较高地区可远眺高尔夫球场具备较高的生态价值【综合价值】板块拥有最宜居的尺度最佳生活尺度最超凡的距离是离尘而不是离城最宁谧的距离是居山而不是观山最邈绝的距离是亲海而不是临海憩居午山尺度崂山HILLSIDEandSpringtoinhabit项目定位老青岛人了解城市历史崇尚西方生活方式追求依山傍海的居住环境对新鲜事物接受能力较强新青岛人渴望融入青岛追求品味生活但由于资金因素多被动向北外溢大青岛人追求海景资源置业多做会所交际使用注重圈层感受及产品品质、形式客户需求与板块特征对位关键词：海资源占有圈层感关键词：居住环境低密产品形式关键词：价格敏感配套支付能力在100万以上的老青岛人为本项目主要客户群体其中升级改善型客户数量最多44核心客户的AIO分析核心客户的AIO分析核心客户的AIO分析御景峰以老青岛改善升级性客户为主较为关注居住环境的打造、低密度的生活氛围以及产品创新山水名园以市内改善升级性客户为主较为关注低密度生活氛围的打造以及较为便捷的城市生活方式项目核心竞争力项目定位【产品供应】青岛市区内中高端产品供应以高层为绝对主力洋房、别墅等低密意象产品供应稀缺【产品点评】目前市场在售低密项目产品力水平不突出靠稀缺性支持快速销售【产品拉动】卓越蔚蓝群岛依靠产品、景观、配套和价格优势吸引了市区外溢的居住改善型客户及来源广泛的投资客户【产品拉动】绿城理想之城以地缘性居住改善型客户为主强势的产品和品牌拉动力吸引了部分市区外溢产品改善型客户和各地投资客【创新溢价】洋房产品主要通过复式及退台营造低密感受创新可带来30-40%溢价市场盘点结论位置明秀山庄2009年实现热销成为大连高品质楼盘销售之冠明秀山庄交通便利可享受城市配套；周边山林景观资源优；同时通过修整道路和打造内部景观极力放大项目区位和景观优势。中山区多层产品稀缺在售16个项目中仅有25%推出多层产品。明秀山庄通过多层的产品形式实现热销户型设计55－400平方米一室一厅至五室二厅多种户型满足了不同客层的置业需求明秀山庄通过增加赠送面积比例提高赠送面积实用性从而提高性价比增加产品竞争力资源条件放大化——充分挖掘自有山体资源放大资源优势实现资源增值社区意向低密化——洋房排布最大化社区营造风情化打造低密意向社区客户来源多元化——丰富户型结构扩展总价空间通过吸引多元客户达到高速销售的目标产品创新极致化——情景创新、面积赠送全面拉升购买意愿通过筛选与本项目