土地开发整理工作的调研报告 (2).docx

土地开发整理工作的调研报告关于“土地一级开发”的法律调研报告一、相关法律法规：1、全国人大常委会1998年8月29日通过，1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）2、国务院1998年12月24日通过，1999年9月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称“《实施条例》”）3、建设部2000年3月29日发布并实施的《房地产开发企业资质管理规定》（以下简称“《资质管理规定》”）4、XX省国土资源和房屋管理局发布的，2002年12月12日起实施的《XX省土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]1100号）（以下简称“《暂行办法》”）5、XX省人民政府2002年1月31日下发的《XX省人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号）（以下简称“《土地储备制度意见》”）6、XX省国土资源和房屋管理局2002年12月31日下发的《关于XX省土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知》（京国土房管出[2002]1112号）（以下简称“《职责分工的通知》”）二、关于“土地一级开发”的主管机关《暂行办法》以及《职责分工的通知》对“土地一级开发”的主管机关以及各主管机关的权限作出了明确的规定。其中：1、《暂行办法》第四条规定，“市国土房管局（现市国土局）负责市土地一级开发的管理工作。市土地储备中心及分中心按有关职责分工，负责土地一级开发的组织实施工作。”2、《职责分工的通知》第一条明确，“市土地储备中心负责对政府以‘熟地’出让的土地组织拆迁和基础设施建设等前期开发工作，或通过招标方式选择承担土地一级开发的单位”；第二条明确，“朝、海、丰、石四个区及十个远XX县区县分中心可作为主体具体实施本区县区属企事业单位国有土地的收购和土地一级开1发工作（进行土地收购和土地一级开发时，土地收购方案及预期收益、土地一级开发成本及预期收益等报市中心审批后方能实施）”，此外，该条同时还明确“商务中心区分中心”、“中关村分中心”以及“XX省经济技术开发区”均可作为主体具体实施本规划范围内的土地一级开发工作。三、关于“土地一级开发企业”的资质《暂行办法》第五条规定，“参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。”但据我们了解，目前国家及XX省并没有针对“土地一级开发企业资质”的专门规定。实践中，只要具备相应的“房地产开发企业的资质”即被视为具备相应的“土地一级开发”资质。目前，关于“房地产开发企业资质”主要规定就是建设部制定的《房地产开发企业资质管理规定》。其中，《资质管理规定》第18条规定，“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。”依据XX省建设委员会关于转发建设部《房地产开发企业资质管理规定》的通知的有关规定，XX省房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。其中，一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制；二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目；三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目；四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。关于取得上述开发企业资质应具备的条件以及申请程序将在本报告之附件《房地产开发企业的设立与资质管理》中具体论述。四、“土地一级开发企业”的确定《暂行办法》第五条规定，土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。经市政府批准由市土地储备中心负2责组织实施的项目除外。但据我们了解，目前在土地一级开发市场上，并没有完全实行公开招标的方式。实践中，由于目前大多数土地一级开发项目都是存量土地，所以基本上采取的都是由政府和开发商协商的方式确定土地一级开发单位。五、土地一级开发的主要内容《暂行办法》第三条规定，“本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。”依据此项规定可知，土地一级开发一般会包括立项、规划、征地、农转用、拆迁以及基础设施建设等工作内容。但具体每一个项目应完成的工作，还应当参照土地储备中心或分中心的针对“土地一级开发”项目的制定的招标文件，以及中标企业与土地储备中心或分中心签订的《土地一级开发合同》。下面将对土地一级开发过程中可能会面临的“立项、