合富辉煌_河南郑州绿茵河畔项目营销策划方案_90页_XXXX年.ppt

去一个区域做工作应该从解读这个城市开始项目背景：目前项目一期实景呈现但销售速度一般；对于此我们需要找到项目面临的核心问题：项目全案在新乡房地产市场处于如何竞争态势？项目的核心卖点是什么；项目能卖多少钱？我们采取什么样的价格策略能卖的更贵一点？项目如何能够实现快速销售同时保障项目的品牌？PART1市场及竞争项目距离新乡主城区约10公里；和平大道、新中大道两条城市主干道使项目能够快速抵达老城中心、新区中心。目前有2、13、22、23、32多班公交抵达项目区域交通设施完备。位于青青生态园内环境好；350亩低密度别墅区；规划拥有商务会所、综合商铺、国际会议中心和“实验学校”综合配套高标准；项目核心营销定位:居于墅/归于林/隐于自然我们认为PART1市场及竞争本项目地处新乡市凤泉区与市区拥有约10公里距离短期内非政府重点发展方向。我司认为：项目别墅产品的主要在新乡市区郊区。主要的竞争项目为两类：1、新乡市（县）别墅项目：主要在市区南区与新乡县交汇处2、新区住宅项目下面我们就此两类竞争项目简况做一下类比分析以找到项目的核心优势及市场切入点。新乡别墅竞争对比别墅类主要住宅竞争对手别墅类主要住宅竞争对手PART1市场及竞争SWOT分析SWOT分析：多利用优势多创造机会PART2项目营销定位郑州——龙泊圣地营销手段1：高端调性确立项目品牌营销手段2：优势卖点重复宣传营销手段3：市中心售楼部、免费班车保证项目人气营销手段4：多次举办活动口碑传播营销手段5：大优惠幅度提高转化率开发及销售顺序：项目占地700亩开发建筑面积50万平米分7期开发我们对万科四季花城的理解项目位于南海地界内区域陌生广州市民的心理距离远修建2.6公里私家路连接对外交通并引入多条公交线路设置免费看楼巴士改善项目交通条件降低广州客户对市郊的陌生感和抗拒感经验2——小量滚动开发、多次开盘不断强化市民认知经验3——全方位的产品超越经验4——对景观资源的保护性利用价值最大化万四季花城案例参考总结PART2项目营销定位我们首先要了解：客户为什么买别墅？客户买别墅关注什么？寻找本项目的价值信息找到本项目的营销核心价值项目与之于新乡在于居住文化的更新身份、品牌的象征。对于新乡市场：用住宅的价格买一个环境舒适的别墅产品。高端产品营销策略1：建立高度让新乡生活的更好营销策略2：先造人气再卖价格营销策略3：定向突破先建圈子再搞营销营销策略4：理念创新引领生活建立标准打造独特品牌力打造所有人的梦想居住城邦价值凌驾于城市之上营销策略5：改变新乡人对房地产的认知房子不仅仅是买来住的房子是可以用来“赚钱”的营销策略6：超高端产品推广合理化价格入市心理顺差促进销售热销造成社会影响力营销策略7：项目升级论不断超越项目升级（获奖）、景观升级（实景展现）、产品升级、服务升级等手段1：围点打援：围住一个点的敌人（高端客户）靠这个诱惑前来增援的敌人（高端客户）其真正目的是打增援的敌人（高端客户）。营销战略八大战略营销战略PART3营销手段来访－成交转化率最大化通过活动事件和概念炒作建立项目高端形象；卖场的特色及档次感；项目现场的实景体验氛围（后期）；物业服务展示等提升形象及品牌。借势教育巨头强化项目特性保障客户信心；举行签约仪式制造新闻事件。品牌及形象规划建议在中前期着力于销售中心场景及销售物料的营销；条件成熟后注重现场体验式营销。——销售中心必须宽敞气派、品质感强通过灯光、室内装饰使其更加沉稳、富品质档次感并成为城市的一道亮丽的风景具有鲜明的标志性营销中心内外——门头展示、停车指示、示范景观等内部环境：由灯光、独特家私营造的气氛体验点：VIP区、水吧、影视厅、都市艺术廊等亮点：从进入销售大厅前开始即体验“高端生活”专门为介绍小区产品而做成一本精美的《品质生活手册》。手册多用美妙的景观、户型、家居图片来体现社区美妙的居住氛围及产品信息；阶段性此册子可以直投政府部门或写字楼。——路面、景观节点处理的国际化、标识化元素富有情趣而亲切。更可融合“人文”概念处理细节。施工工序及建筑材料剖视——用展示告诉客户我们项目的施工工艺不一定是绝无仅有的但可以是提升项目档次的重要手段。用最新的虚拟S2E技术将整个项目做成电子沙盘然后能够以客户的视角进入每一套单位每一间房间（就像目前CS游戏）然后房间的墙壁均可作透明化处理能够看到管线排布、墙体处理、配以字幕讲解能使客户达到身临其境的效果。优势在于：正式样板间出来之前已经可以出现虚拟样板间促进销售；项目可以在大厅设置自助看房体验系统客户可有销售人员帮助或自己演示体验丰富营销模式体现客户关怀。电子销售系统可更形象的解决：项目景观、项目建筑、日照间距、户型构造、通风采