房地产上市公司综合实力.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：上：综合实力50强这是北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》连续第4年联合推出地产上市公司综合实力排行榜。该榜单综合考虑了地产上市公司的财务安全性、运营效率、成长潜力、战略理性、规模效应五个方面(计算方法详见本刊2009年第22期《经营效率制胜》和第23期《金融理性王者》).其中，财务安全性和战略理性两指标分别从静态和动态角度反映了公司的财务安全状况，而运营效率和成长潜力则反映了公司在调控背景下进行商业模式转型与多元金融工具应用的空间，最后，规模效应反映了公司商业和金融模式跨区域复制的能力。这五项指标对企业的未来发展都有着重要意义，在调控的背景下，均衡的实力显得更加重要。也因此，我们对五项指标进行综合加权，分别赋予20%的权重，以计算综合实力评分。但是，对于财务安全性不达标(<5分)的企业，调控背景下面临持续经营的风险，对此类公司，我们将财务安全性指标的权重提升到40%，而其他四项指标的权重则缩减为15%。TOP10榜单在2011年度地产上市公司综合实力排名榜前十名中，中国海外(0688.HK)、万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)等规模化企业占据4席，恒大地产(3333.HK)、雅居乐(3383.HK)、碧桂园(2007.HK)等城镇化企业占据3席，代表高端化的龙湖地产(0960.HK)、商业地产代表SOHO中国(0410.HK)、区域龙头代表卧龙地产(600173.SH)也榜上有名。总体上，定位于高端化模式的地产企业排名下降，而定位于规模化模式(万科等)和城镇化模式(恒大地产等)的地产企业排名上升。上述排名显示，规模化企业的优势正在显现，而城镇化模式则在快速崛起，商业模式的分化正引领着企业前进的方向。排名启示房价：一线城市仍有30%降价空间在限购和限价压制下，近期部分一线城市的房价出现了环比微降的趋势，但是2011年以来的三次加息以及部分城市优惠贷款利率的取消，使核心城市的实际贷款利率上升了136个基点，推动北京、上海等地月供收入比上升20%-30%。以国家发改委价格监测中心发布的2011年3月的集中成交均价计算，北京地区的月供收入比已达到153%(房价取发改委价格监测中心公布的月度集中成交均价，2010年的收入取统计局公布的人均可支配收入(以3口之家计算)，假设首付30%，30年期贷款，首套房享受5年期以上6.8%的基准贷款利率)，上海地区达到162%，深圳130%，杭州112%，广州90%；即使考虑2011年上述城市人均收入的增长，在10%的收入增幅下，北京地区的月供收入比仍高达139%，上海为147%，深圳118%，杭州101%，广州82%，较2007年的峰值高出20%以上。根据我们的测算，北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市以商品房销售额加权平均计算的月供收入比已达到123%，当前房价较刚需可承受房价高30%-40%(以2009年二季度刚性需求入市时的月供收入比为参考值，北京、上海的刚需可承受月供收入比为85%，其他几个一线城市在60%水平，二线城市为50%)；二线城市加权平均的月供收入比为60%，当前房价较刚需可承受房价平均高16%；三线城市的月供收入比普遍在30%-50%之间，尚处于可接受范围内。以上数据显示，尽管3、4月份部分地区的成交量有所复苏，但高房价的压力依然存在，而在保障性住房的大规模投资下，未来几年中国经济仍将保持较高增速，所以，调控政策并不会放松。调控：温水煮青蛙下地产企业更需理性在供给端，当前地产上市公司的资本结构中，银行贷款占28%，债券占3%，权益资本提供了31%的资金，预收款提供20%资金，应付账款和其他应付款约提供18%资金，此外，上市地产公司平均有相当于总资产14%的表外已订约承诺资本支出。上述资本结构下，信贷的紧缩、预收款的专项使用，以及对土地占款的清理(影响表外负债占比)，这些确实会给地产企业带来资金压力，但调控的根本在于需求端的影响。在需求端，当前36城市加权平均的月供收入比已达到80%，超出历史峰值(75%)。在此基础上，每升息10个基点，月供收入比将上升0.8个百分点；但收入每上升1个百分点，月供收入比将下降0.7个百分点，所以，两个百分点的收入提升将对抗1次升息效应——通胀预期下，升息效应被抵消。限购的影响更加直接。据粗略估算，一线城市被列入限购范围的需求量约占到总需求量的20%-30%，占到总销售额的30%-40%，加上调控期的观望需求，如果政策严格落实，则成交量下降50%是一个可预期的结果，但实际的效果仍取决于人们对政策效应的预期。2011年的调控不会像2008年一样是一场“海啸”，而将是一场“温水煮青蛙”的持久战——被通胀预期抵消的政策