房地产专业知识--进阶(罗宽平).docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：房地产专业知识一、房地产基础专业知识什么是房地产答：房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。1）土地2）建筑物3）房地产物权2、什么是土地所有权？答：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。在中国国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。土地所有权和土地使用权争议，又称土地权属争议，是指因土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议。它包括两方面的内容，一是土地所有权归属问题的争议；二是土地使用权归属问题的争议。所谓“归属问题”，也就是土地归谁享有所有权，土地归谁享有使用权的问题。土地所有权争议一般发生在国家与农村集体所有制单位之间，农村集体所有制单位之间。土地使用权争议一般发生在国有土地使用者之间，集体土地使用者之间，单位与个人之间。3、土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校（公立）、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，4、什么是土地使用权出让？答：指国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。问题：1、出让交易双方是国家和用地单位或个人。5、、土地使用权出让方式怎样？答：有招标、拍卖及双方协议的方式。土地出让合同的分类：分三种：A《划拨土地使用权补办出让合同》B《宗地出让合同》房地产开发项目使用C《成片开发土地出让合同》-开发以工业项目为主的工业园6、土地使用权转让及方式？答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与、继承等方式。注意：在这里未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。7、土地分类：a、开发利用：生地、毛地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；8、土地使用权出让的年限及规定？答：1）土地使用权出让的最高年限，根据土地用途分为：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其它用地50年（政府机关、军队、教堂）2）土地使用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；10、什么是房地产业？指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：a、土地使用权的有偿划拔、转让；b、土地开发；c、房屋建设、维修、管理；d、房屋所有权的买卖、租赁；e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；11、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体12、房地产有哪些特征？答：a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值引起房地产增值的原因有通货膨胀，需求增加导致稀缺性增加，）；自然特征：1）位置的固定性2）使用的耐久性3）资源的差异性4）物业的差异性5）不可移动性经济特征：1）生产周期长2）资金密集性3）相互影响性4）易受政策限制性5）房地产的增值性13、房地产的类型有哪些？答：1）、房地产的类型按用途划分有A、住宅房地产B、商业房地产C、旅游房地产D、工业房地产E、农业房地产F、特殊目的的房地产（车站、机场、学校、寺庙等）（还有一些办公房地产、旅馆房地产、娱乐房地产、餐饮房地产、工业和仓储房地产）2）、房地产的类型按收益划分有A、收益性房地产B、非收益性房地产3）、房地产的类型按市场性划分有A、出售的房地产B、出租的房地产C、营业的房地产D、自用的房地产15、房地产按开发程度可分为5类:（图片观赏）生地：是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：指具有一定城市基础设施，