房地产开发经营概述(doc 55页).docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：房地产开发经营概述§1房地产及房地产业一、房地产1.定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备等住区环境）。2.房地产的特点房地不可分割性、不可移动性（地理位置的固定性）、市场区域性明显、社会经济位置的可变性、保值增值性、生产使用周期的长期性、差异性、土地资源的稀缺性、消费与投资双重性、使用的社会性。二、房地产业房地产业是指从事房地产开发建设、经营管理和修缮服务等业务活动的部门经济行业。其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。房地产业可细分为：房地产投资开发业物业管理业房地产中介服务业房地产咨询业房地产价格评估业房地产经纪业房地产业房地产业的特征：1.基础性2.先导性3.关联性4.地域性5.周期性6.高回报、高风险性7.对金融业的依赖性三、房地产商品的种类1.土地商品的种类生地：未经开发熟地：经“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）2.房屋商品的种类按用途划分工业厂房普通住宅公寓别墅写字商业楼楼商住楼商务楼综合楼按性质划分公房二手房解困房集资房安居房经济适用房微利房商品房廉租房按层数划分低层多层高层按承重结构划分混合结构住宅（砖混结构、砖木结构、砌块结构、钢混结构）大模板结构住宅大板结构住宅框架轻板结构住宅简易结构住宅按设计特点划分内廊式住宅外廊式住宅退台式住宅跃层式住宅复式住宅错层式住宅公寓式住宅单元式住宅花园式住宅§2我国房地产业发展历程我国房地产发展历程示意图：（一）改革前各阶段划分(80年代以前)1.建国初(49~55年)2.56年~65年3.文革时期（二）讨论与试点阶段（80年代）1.讨论：房地产的商品性2.试点（三）泡沫阶段（92~93年）1.特征：房地产火爆（炒楼花热、开发热）2.炒楼花的外界条件：有促使房地产急剧升值的某种原因（市场、政治等）3.炒楼花的特征：买空卖空，快速交易，似“击鼓传花”游戏。4.后果：房地产价格飞涨，通货膨胀，圈地运动（四）调控阶段（93~95年）土地：严格控制用地资金：紧缩银根（五）恢复阶段（95～98年）1.政府、开发商理性地进入有序市场2.消费者逐渐成熟①消费观念基本确立②消费要求逐步提高（现代居住环境的标准：安全、健康、私密性、开放性、方便性、自然回归性。）③购买力显著提高（六）、住房商品化的新起点（98年）刺激住房消费的政策要点：堵：停止实物分房；提高房租。（到2000年，公房租金为3.32元/m2）扶：大力扶持住房建设（经济适用房建设土地政策优惠、建设贷款放宽；普遍实行住房信贷消费）补：住房补贴（使居民能在10~20年中用家庭收入的20~30%购买一套住房）第二章房地产开发基本程序参照教材P36～42一、房地产开发过程中的参与者咨询服务、产权调查办理过户、协助贷款政策法规、土地供给产权登记、规划审批施工许可、销售许可建筑贷款抵押贷款法律咨询起草文件办理手续土地评估、房屋评估市场调查、营销策划税务咨询、财务管理工程预算、付款方式成本控制、费用估算提供资金开发规划建筑设计施工技术管理建筑施工工程事故保险买卖合同、过户手续工期、质量控制工程建设投资控制工程建设合同管理开发商经纪人工程监理会计经济师估价师销售员建筑工程师卖地人买房人律师政府银行投资人承包商保险公司二、房地产开发过程(一)提出开发设想(二)开发设想的具体化(三)开发投资的可行性研究(四)申请项目选址并获取土地使用权(五)工程项目的规划及建筑设计(六)征地及拆迁安置(七)项目融资(八)工程招标及施工(九)市场营销及策划(十)物业管理（可参考如下示意图）房地产开发流程施工放线、规划部门验线组织设计勘查部门验槽组织桩基验收结构施工中隐蔽工程预验组织结构鉴定验收竣工工程预验组织工程竣工验收整理竣工资料归档办理工程决算工程管理商品房预售办理商品房价格报批填报工程竣工单、办理交接手续商品房记帐入库商品房销售开具用户通知单项目财务成果考核房屋销售售后服务建立管理服务机构与服务制度建立房屋档案回访住户及时解决住户困难物业管理项目设想年度计划可行性研究申请项目报告规划方案投资立项填写招标申请发招标通知书审核投标单位资质招标文件报批发招标文件编制标底开标审核施工图三通一平、地上地下物处理材料设备订货办理开工报告(见后页)组织招标签订施工合同(见后页)组织施工单位进场组织设计交底审查施工图纸施工准备向拆迁办申报房屋拆迁计划拆迁办下达拆迁批复征求拆迁户意见发拆迁通知书、安置房源委托初步设计办理合同参与扩初设计会审委托施工图设计委托初步设计、签定规划合同书规划局下达用地范围和条件参与规划审定规划红线与管理要求通知书提出功能设计要求对投标单位资质审查发送招、邀标书及招标文件评