房地产经纪概论.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第５５页第５５页房地产经纪概述大纲：掌握房地产经纪的含义和分类；熟悉经纪的特性和房地产经纪的特性掌握房地产经纪的必要性和作用；了解房地产经纪的产生与发展房地产经纪的含义及分类房地产经纪的含义经纪的含义经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。房地产经纪的含义房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经纪活动。+房地产经纪的分类房地产居间与房地产代理就房地产经纪而言，如按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。房地产居间与房地产代理的区别是两种不同的房地产经纪服务方式，在法律性质上有明显的差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。房地产拍卖也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。但目前在我国，房地产拍卖必须由拍卖公司进行，并不属于房地产经纪业的业务范围。新建商品房经纪与存量房经纪根据房地产经纪活动所在市场不同，可将房地产经纪分为新建商品房经纪与存量房经纪两大类。又称为一手房经纪和二手房经纪。新建商品房市场经纪，通常采取代理的经纪方式。房地产买卖经纪与房地产租赁经纪根据房地产经纪的促成的房地产交易的具体方式不同，可将房地产经纪分为房地产买卖经纪和房地产租赁经纪。房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经纪活动的主要类型，并主要集中于住宅房地产市场。房屋租赁经纪活动的对象，涉及住宅、办公楼、商业房地产、工业仓库等多种类型物业。房地产经纪的特性经纪的特性经纪作为一种特殊的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为三个方面：活动主体的专业性经纪活动的主体必然是专业化的主体。一方面表现为经纪活动的主体对自己所促成的交易活动及其市场具有丰富的专业知识、技能和从业经验，另一方面表现为不同行业、市场的经纪活动具有很强的专业差别，经纪活动的主体通常只能专注于某一个行业和市场，而难以跨行从业。活动地位的中介性在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人进行交易的相对人。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。活动内容的服务性在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易。经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权等，不存在买卖行为。房地产经纪的特性房地产经纪与其他经纪活动一样，也具有活动主体的专业性、活动地位的中介性和活动内容的服务性。房地产经纪还有不同于其他经纪活动的两个特性：活动范围的地域性房地产经纪活动的自然主体（即房地产经纪人员）在一定的时期内，通常只能专注于每一个特定的区域市场——城市乃至于城市中的特定区域。而房地产经纪活动法律主体（即房地产经纪机构）的跨区域运作，比其它经纪活动困难的多，并必须依靠不同区域的当地房地产经纪人员来进行。活动后果的社会性房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。一方面，规范、专业的房地产经纪活动，有助于保障房地产交易的安全，避免产生巨大的经济风险；另一方面，由于房地产市场上的信息不对称现象特别普遍，如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息，利用信息不对称来谋取私利，则会导致严重的经济和社会风险。房地产经纪的作用房地产经纪的必要性房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少首先，房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商业展示等环节的效率，从而促成交易。其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服务来帮助克服房地产交易主体的非专业缺陷，从而促进了房地产商品流通，因而是房地产市场必不可少的组成部分。再次，房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通环节