房屋买卖知识问答.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：房屋买卖知识问答律师答疑——房屋综合买卖双方就停车位权属发生纠纷，如何确权？建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由买卖双方通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位，属于业主共有。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应按如下分配使用：1．首先满足业主的需要建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，是开发商在申办房屋开发手续时，由开发商提出，规划部门批准用于建设规划区内业主停放汽车的地方，故在建成后应当首先满足业主停放车辆的需要，不得改作他用，更不得为了某种经营的需要而用于停放车辆以外的出租等用途。2．当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，是指对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应通过合同的方式进行约定，既可以出售、附赠，也可以用以出租。这样规定体现了对当事人意思自治的尊重，同时，通过合同约定的方式，可以将规划好的车位、车库明确归于具体的业主个人所有，从而保证规划好的车位、车库所有权明晰，使用方便。通过出售、附赠合同转移所有权的，即归某特定的业主所有，通过出租的方式予以租用的所有权仍归全体业主所共有，但在租用期内归特定的业主所使用，其出租的费用应用于特定的管理开支。3．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所共有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，是指对于占用业主共有的道路或者其他场地等不确定的共有部分用于停放汽车的车位。对于这部分车位，上述规定确定只能由全体业主所“共有”，即只能用于出租，任何业主都可通过订立合同予以租用，取得使用权，而不能将其所有权出售于某一特定的业主。因为这样的车位和共有道路一样，只有明确规定属于业主共有，才能保证每一个业主都享有使用公共道路停放车辆的权利，同时要在行使该权利的同时保证其他共有人也就是其他业主对共有道路的权利不受影响。立法背景分析：业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。这个问题涉及广大业主的切身利益，社会普遍关注。在征求意见过程中，主要有两种意见，一种意见认为，车位、车库应当归业主共有。主要理由是：（1）车位、车库已经摊人建筑成本，开发商将其再次买卖或者出租，侵害了业主的利益；（2）在房屋销售过程中，开发商处于强势，如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属，对业主不利。另一种意见认为，车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。主要理由是：（1）从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖合同中都有约定；从其他国家和地区看，车位、车库一般也归业主个人所有。（2）车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共用，规定业主共有很难操作。（3）开发商是否把车位、车库摊人成本，和商品房销售价格的高低没有必然联系，而且，也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中；目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见。（4）对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当做出行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售或者出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性，对业主不利。经对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，并借鉴国外的通常做法，立法部门认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说、专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作，据此，本条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时，对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，本条第一款、第三款有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先