关于我市县级土地储备机制的调研报告 (4).docx

关于我市县级土地储备机制的调研报告关于我市县级土地储备机制的调研报告前言土地收购储备制度作为土地经济学的一个学科范畴，实施几年来，在规范调控土地市场，优化土地资源配置，实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中，仍存在着一些不容忽视的问题。本文即是笔者经过多方调研并结合在土地管理部门多年来的亲身实践和体会，就我市县级土地收购储备机制中存在的一些问题作了粗浅的分析并提出相应的建议及对策。众所周知，土地收购储备制度这一源于二十世纪九十年代末期的新生事物，近几年在全国各地如火如荼的演绎和推动下，对盘活城市存量土地，加快国有企业改制进程，强化政府土地集中统一管理，推进土地的市场配置等，都发挥了十分重要的作用。同时，伴随着此起彼伏的拍卖槌落声，土地收购储备制度对城市建设发展步伐也产生了重大的影响。随之而来的是，一座座现代化建筑拨地而起，城市功能和基础设施建设日益完备，城市面貌大为改观。但纵观我市的县城建设，不仅是与沿海发达地区的县城建设无法相比，而且与周边省市县相比也存在着一定的差距，并且有进一步拉大的趋势。究其原因，从表面上看，加快县城建设需要大量的资金投入，而我市绝大多数县份经济发展水平还不是很高，依靠财政支付十分有限，导致城市建设与资金缺乏的矛盾日益突出。但从深一步来看，是我们在经营城市方面的思想观念落后，没有把县城土地资源进一步引入到市场机制，把县城土地资源变成资本运作，实现县城资本的良性经营，以此来促进县城建设的持续，健康和快速发展。而土地收购储备制度正是基于这种经营城市创新理念而产生的一种新型的城市土地利用管理制度。因此，我们必须进一步加大土地收购储备力度，改变以往在计划经济条件下与旧的土地管理模式下多头管地与多头供地的格局，收紧地根，变多头管地和多头供地为“一个池子蓄水，一个龙头放水”的政府统一管地和统一供地的新模式，走以地建城，以地养城的新的城市经营道路。县级土地收购储备机制现状我市县级土地收购储备工作大多起步于2001年，有的甚至还要晚些，基本上属于一种“被动式”的启动模式。运作之初，大多是在各地县政府的组织牵头下，由相关部门的领导参与组成一个土地收购储备或土地收购储备出让管理委员会，下设土地储备中心，挂靠县土地局办公，中心主任大多由各县土地部门局长或副局长兼任。其工作职责是：受县政府委托在县土地收购储备或土地收购储备出让管理委员会的指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存，并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式，盘活存量土地资产，有效地配置土地资源。并在各县制定的《土地储备实施办法》里规定了可以实施收购储备的土地范围，即1、城镇规划控制区范围内的无主地；2、县政府统征的土地；3、土地使用期限已满，依法收回的土地；4、依法收回的荒芜、闲置的国有土地；5、依法没收的土地；6、因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地；7、以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地；8、因实施城镇规划和土地整理，县政府指令收购、收回的土地；9、土地使用权人申请县土地储备中心收购的土地；10、其它需要储备的国有土地。储备中心资金运作受县财政部门和审计部门的指导和监督。具体到实施土地收购储备的资本全由县财政拨款并可根据省土地部门与省中行签订的合作协议由各地市分行贷款解决。基于这种机制的实施，运作几年来，我市各县在当地县委、县政府以及相关部门的通力合作下，土地收购储备工作较起步之初有了相当大的起色，土地使用权招标拍卖挂牌出让工作也搞的有声有色，槌起槌落声是此起彼伏，一浪高过一浪，国土收益连创新高，财政收入大步攀升，显示了一个新生事物诞生后的勃勃生机。但居安思危，未雨绸缪，纵观我市县级土地收购储备工作的总体态势而言，在其运作过程中，却面临着诸多潜在的危机。县级土地收购储备机制中存在的问题首先，在土地收购储备的资金运营上，政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回拢，而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。2001年，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（通称15号文件）。15号文件明确提出，为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度，明确收购储备资金的主要来源提出明确要求，是土地收购储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。且2001年初，XX省国土资源厅就与中国银行XX省分行签订了土地收购储备贷款业务的合作协议，并要求各地市分行与当地国土资源部门积极开展全方位业务合作，严格按照《实施细