银行房地产行业授信专业化审查审批指南模版.docx

1216.HK1216.HK总行授信审批部20xx年x月第一章总体授信策略与要求鉴于前期部分热点城市房价上涨过快，房地产企业为获取土地储备前期大量融资，基于当前密集调控的政策背景，区域及行业风险正在聚集，若地产销量及销售回款回落并持续，随着债务到期量增加，未来房企的流动性将面临较大挑战。经营机构应认真评估和分析区域市场风险变化、集团经营财务风险变化和项目销售风险，提前做好结构调整。一、总体授信策略对于房地产行业授信，各经营机构应按照“优选客户、优选项目、坚持抵押、封闭管理”的授信原则，进一步提高客户和项目营销准入标准，优化我行房地产区域、项目、客户结构，强化贷（投）后管理，提高房地产信贷资产的抗风险能力。二、总体要求强化授信限额管理合理控制房地产行业整体授信金额，强化房地产企业/集团的统一授信管理，适度控制集中度风险，保持合理信贷结构。严格执行名单制管理，从严控制准入严格按照监管要求，坚持对房地产企业“先准入、后授信”。加强把关，选择经营稳健、财务状况良好的优质客户纳入准入名单开展合作。对于分行有合作意向，但尚未纳入我行房地产客户准入名单的企业，须从严控制准入门槛，获批进入名单后方可上报授信申请。加强区域市场风险趋势变化分析，坚持优选客户、优选项目的授信原则原则上不介入商品房库存压力较大、去化周期较长的城市和区域。审慎评估客户和项目风险，坚持优选客户、优选项目，优选股东背景强、房地产开发经验丰富、具备品牌优势和认可度、在建项目及土地储备区位较好、财务指标稳健的全国和区域优质企业进行合作；优选地段较好、成本可控、户型规划合理、销售风险较小的刚需及改善型需求的住宅类项目。坚持合规底线，严格控制融资杠杆比例严格落实各项监管规定，坚持合规底线，项目取得两证且规划手续已在报批流程中，可上报授信审批，满足四证方可放款。同时要求严格控制融资杠杆比例，融资比例原则上不得超过抵押在建工程价值的50%、土地价值的60%，对于优质开发商开发的优质项目，在提供我行认可的担保方式后，上述比例可适当提高。坚持抵押，封闭运作，强化贷（投）后管理严格落实放款条件、抵押担保要求，严格落实项目的预售资金监管，对贷款资金使用及销售回款进行封闭运作，严格按照销售进度分期还款，预防资金挪用，加强贷（投）后管理，确保信贷资金安全。第二章房地产行业授信审查审批要点一、资料清单部分资料清单主要包括我行制式单页及融资人提供的相关资料两部分。（一）制式单页文本资料1.审查审批要点受理新业务时应首先看制式文本资料是否齐全，相关部门是否对此笔业务出具了上报意见；对于非标业务的结构化融资，投资银行部是否出具融资结构合理合规的意见说明；对于抵押担保的授信业务，信贷管理部是否出具了评估机构使用建议单或非我行指定评估机构评估审批表。2.文本资料我行制式单页主要包括经营单位出具的上报意见红头文件（事业部可无）、经营单位信审会/预审会表决结果统计表、经营单位调查报告、经营单位审查报告（事业部可无）、公司授信业务立项申请、购买融资类特定目的载体业务项目审查表（表内业务可无）、评估机构使用建议单或非我行指定评估机构评估审批表（非抵押类担保可无）、相关主体征信报告等。（二）融资人相关资料该部分主要关注融资人提供的相关资料是否齐备、纸质资料复印件是否加盖公章、主协办客户经理是否核实原件、主协办客户经理是否尽职调查、项目四证情况是否符合上报标准。1.公司基础资料融资人授信申请书、融资人营业执照、机构信用代码证、开户许可证、公司章程及变动资料、验资报告（若有）、近3年经审计的财务年报及最近1期财务报表（若未审计，需提供真实性说明，且集团客户应提供合并和本部报表）、开发资质证明文件、征信查询授权书及身份证明复印件（融资人、实际控制人、主要股东）。2.经营情况资料融资人及集团历史开发项目情况、在建项目情况、储备项目情况等相关文本资料。3.集团相关资料若融资人有集团公司，还应提供集团基础资料（同融资人基础资料）及集团主营业务经营情况相关资料（包括不限于融资人经营情况资料、主要经营合同、税票、经营单据等）。4.授信项目资料项目立项资料、环评批复、土地出让合同、项目四证资料（项目应至少取得两证，并提供融资人提交规划部门的工程规划材料）、项目可研报告、缴纳土地出让金及契税的相关凭证、总投及已投入资金相关凭证、项目主要户型图及我行要求的其他资料。5.保证人资料若为法人保证，应提供法人基础资料（同融资人基础资料）；若为自然人保证，需提供自然人夫妻双方身份证复印件、婚姻证明、户口本、征信查询授权书。6.抵押物资料抵押人的基础资料、抵押物权属证明、租赁合同（适用抵押，若有）、预评估报告（若有）。二、融资人情况该部分主要通过对项目公司及所在集团的基本情况、经营情况及财务状况等方面的全面分析，判断：1.项目公司对本次授信项目是否