房地产项目管理系统、目标体系、管理方法和融资管理.doc

房地产项目管理系统、目标体系、管理方法和融资管理一、房地产项目管理系统房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下，共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉，对项目管理系统有不同的描述：(1)按系统工程理论,结合管理工作的一般流程可将项目管理系统地描述为：“预测——决策——计划——控制——反馈……修正决策——计划”等职能的结合体。这一系统结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修正，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。(2)按项目实施过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段：1)项目的定义、目标设计和可行性研究。2)项目的系统分析，包括项目的外部系统(环境)调查分析和内部系统(项目结构)分析等。3)项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本(投资)计划、资源计划以及它们的优化。4)项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。5)项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。6)项目的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。7)项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理(物业管理)，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。(3)按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面：1)成本管理，包括工程估价(即工程的估算、概算、预算)、成本计划、支付计划、成本控制(包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断)、工程款结算和审核。2)工期管理，这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作基础上进行的，包括工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。3)质量控制，包括工程质量策划和过程的质量管理等。4)现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。5)组织和信息管理。组织管理包括组织机构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争执的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。6)合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。7)风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。房地产项目管理系统：房地产成本管理系统是以合同管理为中心，围绕工程项目运营的进度、资源、质量、成本等管理要素，对工程项目进行综合动态管理，全面实现项目进度-资源-成本的集成控制。同时通过项目的综合检测与分析，为项目决策人员提供多方位的价值评估与分析，解决高层领导最关心的宏观总体问题。功能优势·项目计划管理主要是对项目计划的制订和执行情况进行管理，其中包括对部门计划的执行情况进行管理。·合同订立用于对公司各项目所签订的合同、合作伙伴、材料及相关文档进行统一管理，支持相关文档的上传、下载、在线查询功能，并支持对合同的借阅情况进行管理。·合同执行用于跟踪合同执行的全过程，包括合同的变更申请、正式变更、准结算、结算，以及付款计划的确定、应付款和实付款信息的查询。·采购招投标用于管理采购招投标环节，合作伙伴信息、材料信息、招投标计划等业务流程·工程材料管理可实时掌握材料在实际工程中的应用情况，并支持对材料实现计划管理；支持对材料计划、供货、领用的全程追踪，避免“超领”、“超供”现象的发生；可直接查询供货单位与领用单位的材料供应与使用情况。·工程进度管理以项目计划编制—审核—执行—分析—调整为核心流程，支持对时间进度和工程进度的精细化过程控制；支持以图片、视频的形式上传和展示形象进度。·任务管理用于跟踪项目执行相关工作任务执行情况，支持任务的审核与查看，并可设置任务提醒。·质量管理可制订相关质量控制制度及质量控制计划，质量管理人员根据质量计划来安排质量检查与评定工作。对设计工作各个环节及交付成果，制订质量检查制度及质量标准。并支持对质量检查过程中的评定结果与不合格项整改过程的记录功能。·目标成本用于项目前期的成本测算工作，包括确定核算对象、设置成本科目、制订“新项目发展阶段”的“估算成本”、以及“规划设计/扩初设计/施工图设计阶段”的“目标成本”。支持对目标成本、估算成本之间的差异分析。·成本的拆分与归集用于将每个合同发生的各种费用分摊到最末级成本科目的最明细核算对象中，获得已发生的合同性成本。系统支持自动拆分及自动应用拆分规则，用户可以进行快速拆分和批量拆分操作。·合同付款用于记录合同付款计划的确定、审核和款项支付。支持