云南业主委员会规程.doc

云南省业主大会业主委员会操作规程第一章总则第一条为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》,制定本规程。第二条本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会业主委员会及其活动适用本规程。第三条昆明市房产管理局(以下称物业管理行政主管部门)负责本规程的组织实施，昆明市物业管理办公室负责业主大会活动的指导。区、县物业管理行政主管部门负责推动辖区内业主大会的组建、办理业主大会备案以及指导其活动。第四条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成,是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。第五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。第二章业主、业主大会及业主代表大会第六条业主在物业管理活动中享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理有关事项提出建议；(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(六}监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)不得私自改变房屋的用途;(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(六)按时交纳物业服务费用;(七)法律、法规规定的其他义务。第八条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第九条已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当召开首次业主大会会议。(一)出售建筑面积达50%以上;(二)新建物业小区内业主实际入住率已达到50%以上的;(三)正式办理入住手续的首位业主实际入住达二年以上。第十条在建和新建物业小区首次业主大会会议由进行前期物业管理服务的企业和开发建设单位负责召集;物业建成区首次业主大会会议由辖区居委会或由业主推荐的代表负责召集。召集单位或召集人应当在符合上述第九条规定条件之日起15日内,告知区、县物业管理行政主管部门和所在街道办事处,并在其指导下组织召集首次业主会大会议。第十一条首次业主大会会议召开前,应当成立筹委会。筹委会人员组成应当包括社区居委会代表、业主代表、物业公司代表,在建或新建小区还应包括开发建设单位。物业公司可接受筹委会委托参与具体操作。筹委会成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。第十二条筹委会应当自组成之日起30日内(成立业主代表大会的60日内)在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主所拥有的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅区(包括别墅区、高层住宅)以一套住宅为一票。非住宅区以100平方产权面积为基准,业主所拥有的物业产权面积不足100平方的计一票;大于100平方的，业主所拥有物业产权面积除以100(四舍五入不保留小数点)所得商即为该业主所拥有投票权数。同一个业主所拥有投票权数不得超过本物业管理区域内所有投票数的40%。建设开发单位未出售或已出售尚未交付的物业，按上述规定计投票权数。第十四条同一个物业管理区域内的业主不足一百人的,可以直接组成业主大会;一百人以上的,由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表大会(以下统称业主大会)。业主代表大会的代表一般不得少于三十五人。业主代表大会行使业主大会的权力。第十五条筹委会应当做好下列筹备工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)确认业主身份,确定首次业主大会会议的投票权数;(三)确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见;(四)参照物业管理行政主管部门颁布的示范文本,依法起草业主大会章程、提出业主公约修订意见;(五)起草前期物业管理服务合同执行情况的报告;(六)业主超过100人以上的,组织推选业主代表;(七)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开之日15日前,以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表大会的，应当在会议召开之日15日前以书面形式送交参加会议的业主代表。第十六条推选业主代表可以幢、单元、楼层等为单位进行。筹委会应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区