第二章 资产评估的基本方法.ppt

第二章资产评估的基本方法本章重点资产评估方法资产评估基本途径和方法主要内容第一节市场法二、市场法的基本前提（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。

（三）指标对比、量化差异：货币化
（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异

（五）综合分析确定评估结果运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：四、市场法中的具体评估方法参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：2.价格指数法（亦称物价指数法）
例1.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则：
资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万元）例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化

情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010年11月的评估价格最接近于：

300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%
=331.1（万元）例3：被评估房地产于2010年12月30日进行评估，该类房地产2010年下半年各月月末的价格同2010年6月底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%

和9.6%、10.5%。其中参照房地产在2010年9月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2010年12月30日的价值接近于：3.功能价值类比法3.功能价值类比法4.市价折扣法5.成新率价格调整法类比调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销

售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。
此时被评估资产与参照物之间存在多种差异。
其计算公式为：
资产评估价值＝参照物成交价格十功能差异值十时间差异值十……十交易情况差异额
资产评估价值＝参照物成交价格×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数例7：(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

(2)评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。
(3)评估过程：
①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
②收集有关的评估资料
A.收集待估土地资料（略）。
B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表。
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低

3%。则各交易实例的交易情况修正率为：
交易实例A：0%；交易实例B：2%；
交易实例C：3%；交易实例D:0%。
④进行交易日期修正。根据调查，2009年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：
交易实例A：6%；交易实例B：7%；
交易实例C：12%；交易实例D：10%。⑤计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为：
⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
土地评估单价＝(922.2+928+929.4+924)÷4=925.75（元/平方米）
土地评估总价＝600×925.75=555450（元）(三)价值比率法(1)成本市价法
成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评

估对象的价值的方法。用数学表达：
资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）
例6.评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150％，已知被全新住宅的现行合理成本为20万元，则其价值为30万元。
资产评估价值=20×150％=30（万元）(2)市盈率乘（倍）数法
适用于整体企业的评估。
市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为

乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。
资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率
例7.某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：该企业的评估价值＝1000×20＝20000（万元）
（四）间接比较法第二节收益法二、收益法的基本前提三、收益法的基本程序和基本参数3、收益期四、收益法中的主要技术方法（一）收益不变（二）收益不同例:某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现额。经预测得出3年内各年预期收益的数据
例.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。确定该收益性资产在持续经营条件下和经营50年条件下的