德州东海巴黎城2012营销策略总纲5.8.doc

2012年4月14日东海巴黎城营销总纲

德州东海巴黎城2012营销策略总纲

2012年4月14日

目录：
第一部分房地产市场形势分析
第二部分销售策略与销售任务
第三部分商业部分营销计划
第四部分2012年推广策略
第五部分销售保障措施建议
第六部分开盘计划表

第一部分房地产市场形势分析

房地产政策解读：
2011年中央政府祭出“新国八条”，一锤定音，全年进入全面、深入、严厉的调控新阶段，随着北京、上海等一线城市成为政策“重灾区”，二、三线城市也受到调控政策严重影响。

在“限购、限价、限贷”的严厉的调控政策下，全国住房成交规模、成交价格均出现大幅下滑。从长期来看，本次调控时间将比以往更长，2012年政策依然以抑制房产价格为主，调控政策将继续持续，市场将继续面临严峻的考验。

【房价回归】
2012年除了要坚持房地产调控政策不动摇，调控目标更从“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”。有业内人士表示，这句话基本确定了2012年房地产市场的走向不仅不能涨，还得回，也就是要降。

【调控延期】
48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余11个截止时间都为2011年12月31日。

住建部日前知会地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。此轮房地产调控核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，不存在放松的可能。
2012年调控不会放松，限购政策很可能会继续实施。即使限购政策退出，也不排除政府会用限贷、税收等方式对房地产行业继续进行调控。近期，财政部部长称，今后将进一步改革完善税收制度，研究推进房地产税，完善财产税制度。

二、2011德州市场情况分析：
2011年房地产供应及投资走势

2011年全年，德州市城区范围内新开工面积523.8万平米，环比增幅17.6%。德州市房地产新开工面积已实现连续3年增长。房地产投资额度也呈逐年递增之势，数据表示2011年度的增长幅度环比为14%。

2011年房地产销售走势

随着房地产价格的逐步攀升，德州市房地产市场迎来了量价齐涨的大好形势，自2008年经济危机之后，德州城房地产进入快速发展的通道，年销售量由200万㎡上升至292万平米，至2010年已翻一翻，市场供需两旺。步入2011年房地产销售量开始逐步下行，出现量跌价滞的局面，销售量环比下降18.23%，供给量与销售量首次出现倒挂,预计德州市场将进入调整期。

2011年德州商品房供应

2011年4-12月德州市新批准预售的商品住宅面积共108.73万㎡,由其12月新增为19.31万㎡，环比涨幅为147%。
从数据统计可知，德州市每月的商品房供应量多集中于15万平米左右，从官方调控的角度来看，市场多处于细水长流不温不火的状态,但12月放量较大也体现出开发商需要迅速回款的态度。
2011年商品房成交走势

2011年4-12月商品住房共成交8068套,共成交面积78.75万㎡。虽受报批网签较为滞后的影响，多数成交量反应在数据上，综合表现为2011年的第三季度较为集中。但从曲线走势也可以看出下行趋势较为明显。
结论：随着房地产成交走势逐步下行，房地产有效供应量的逐步释放，可以预见未来德州楼市将面临较为激烈的市场竞争环境，且短期内难以扭转。

三、区域市场分析及监测：
根据德州市的城市现状和项目特征，可以将德州的房地产市场分为城区中心区、开发区、铁西区三个市场板块来加以概括、认识和分析，以下对这三个市场板块的区域特征进行分析。

1、城区中心板块
城区中心板块指天衢路以南，东风路以北，铁路以东，漳卫河以西的市区传统核心区域，是德州市的政治、经济、商业、休闲娱乐中心。

销售及库存
物业形态楼盘名称开发及销售情况推盘时间预售去化月均库存高层南苑花城2011年4月396套198套13套198套新湖家园2012年1月320套110套25套210套
结论：根据上述市场数据可以看出目前城区项目处于销售的低潮期，客户均处于观望阶段，各个项目上访客户均比较低；本区域一直是德州市场的热点地区，其地段价值和城市发展成熟度都是客户比较认可的地区，因此本区域在市场转暖后将会出现一个快速发展的现象。

2、开发区板块
四横三纵的道路网络基本成型，新区建设正处于启动期，行政区已具备一定规模，居住区也已具雏形，开发区现状中心为晶华路、东风路、东方红路段，机关事业单位、配套设施及居住区多集中于此;与其他区域相比该区域人口稀少居民构成单一，但是未来发展前景大。
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