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国外ＡＶＭ技术在批量评估中的应用
摘要：AVM(自动评估模型)是批量评估方法体系的关键技术。本文系统地介绍了AVM的技术原理，并论述了模型设定理论层面与模型校准技术层面以及两者相互的联系，提出了开发和应用国内AVM，建立税基批量评估方法体系的一些构想。一、AVM(AutomatedVatuationMOdel)技术的发展过程在价值评估中对计算机的最初应用，就是从国外财产税税基评估人员开始的。由于征税需要对大批量的财产进行评估，同时又要保证财产从价税税基评估中的一致性与公允性，因此，美国的征税部门在上世纪50年代就开始尝试在财产税税基批量评估中应用计算机。但当时计算机技术的发展还处于初级阶段，因此计算机运用中的费用也十分高昂，导致计算机在价值评估中的运用受到了很大的限制。随着上世纪70年代以来计算机硬件和软件技术的迅速发展，与其使用成本的不断下降至80年代末，美国拥有10000宗以上地块的财产税评估管理部门都已配备了包括工作站、通用软件在内的计算机应用系统。税基批量评估中计算机应用的演进可分为三个阶段。第一阶段是评估师将收集到的数据填入计算机电子表格中进行处理；第二阶段，是收集数据环节的计算机化，即按满足一定的数据记录和数据输入格式的方式收集有关的财产数据：第三阶段是评估程序的自动化，即将数据输入预先设定的计算公式而获得评估结果。在此阶段，开始应用AVM技术。目前，AVM技术不仅应用于财产税税基的批量评估，还被广泛地应用于抵押财产的批量评估业务中。二、AVM的技术原理(一)AVM的基本流程描述由于只要在其相关的市场区域内具有充足的市场信息和财产数据的财产类型就可以运用AVM技术，所以AVM可以应用于动产、不动产甚至是无形资产的价值评估。目前，应用AVM最多的还是不动产评估领域，其中住宅是最早应用AVM的财产类型。因此，相对于其他财产类型的AVM而言，不动产评估AVM的应用技术开发和操作流程更为成熟。国际财产征税评估人员联合会(InternationalAsso-ciationofAssessingOfficers，IAAO)在其2003年颁布的《自动评估模型规范》(StandardonAutomated训uatlonModels)中指出，在进行不动产从价税评估中应用AVM技术时，评估师首先必须根据地图、不动产所有权凭证、不动产所在位置，对不动产的所有者、不动产的特征以及所评估的不动产权利进行确认。在实务中，评估师可以借助地理信息系统GIS(Geographiclnforma-引onSystem，一种用来存储、检索、操作、分析并显示地理空间信息的数据库管理系统。)来获取各种与评估相关的资料。接着，评估师必须确定AVM应用中所有的假设，包括特别的限制条件和逆向假设条件。然后，评估师必须确定不动产样本的经济域[EconomlbAear。也称为市场域(Mar2etAear)]。所谓经济域是指具有相似特征财产所构成的群体。在不动产从价税税基评估中，这一步骤称为分层(Stratification)。评估师根据财产用途，物理特征或位置确定具有相似特征的样本财产组。AVM可以针对各个经济域分别设定。不论是一般的财产价值评估还是财产价值的批量评估，其可信度都依赖于所收集数据的精确程度。在西方，虽然商用AVM一般使用的是政府机构或受政府委托收集数据的部门提供的数据，但是，评估师们仍必须对数据的可靠性进行检验。具体做法是利用计算机统计软件甄别出可能丢失的数据或者超出范围和不具备一致性的样本。在不动产从价税的税基评估中，还可以使用GIS来检验数据。GIS能使正常样本与异常样本将通过不同的颜色在计算机屏幕中得到显示，从而使评估师轻松找到那些不合理的数据。必须明确的是，只有在公开的和恰当的市场上的销售和收益数据才能在模型设定中使用。通常认为，来自政府机构的公开数据的可信度最高，而私人商业机构的数据可以作为政府数据的一种补充。在保证所收集数据质量的基础上，评估师可以决定AVM的类型以及模型中应用的变量。虽然各种AVM的基本原理相同，但是不同评估条件下所采用的具体AVM的结构是有所差别的。下一步，评估师将根据所选择的模型具体形式，寻找能够校准统计学技术与计算机技术。通常，模型的设定和校准是相互联系的，选择了哪种AVM结构，往往意味着必须应用哪种统计技术来校准模型的系数或其调整量。当然，已有一些新的计算机统计计量方法并不严格依赖于所设定的模型。如应用时间序列方法、人工神经网络等技术，就可以直接对批量财产进行价值评估。而且，在一些特定的情况下，这些方法甚至可能获得比AVM更高的精确度。此外，在AVM应用前，评估师还必须利用测试样本对校准后的模型进行效果检验。最后，评估师必须提供论证报告、使用报告与CAMA／AAAVM报告等三种不同类型的AVM报告。CAMA报告和A