世纪江南财富广场营销推广全程执行方案.doc

世纪江南·财富广场项目全程营销方案

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世纪江南·财富广场

项目全程营销方案（讨论稿）

为了对“世纪江南·财富广场项目”项目（暂定名，以下简称“本项目”）在全程的执行过程中，能预期地把握项目营销各阶段周期内的市场需求、推广方向、推广主题、推广重点、推广活动、营销策略、营销效果、工程进度及项目竞争对手等情况变化的预计，并在实施过程中有个指导性的计划，预留有方案执行、调整的余地，从而能够达到更好的执行效果。因此，在项目的筹备前期，初步拟定本项目的全程执行方案，对各营销阶段作出执行的计划粗略的预期和安排。

一、项目营销周期

1、营销周期预计

结合本项目和市场的现状和预测，初步将本项目的营销周期计划预期在4～5个月左右的时间进行计划安排。

2、营销周期的阶段划分

在项目营销周期内，根据项目各阶段的推广、销售、工程及其他条件的变化，将其划分为开盘期、强销期尾盘期三个阶段。

二、阶段营销计划

一）、开盘期
（一）筹备期

1、阶段时间

由于本项目的特殊性，项目的筹备周期安排在2004年4月30日前。

2、阶段任务

筹备阶段的工作主要在以下几个方面来体现：

A项目方面：本项目的建筑改造设计方案等。

B推广方面：项目的前期市场分析、产品定位、客户群体分析、项目价值剖析、推广主题及思路、项目的VI设计、宣传物料的设计制作（楼书、海报及户型图等）、户外广告的设计发布等。

C现场方面：售楼部外部形象设计、装修、内部物品的购置、布置、展示系统的制作和布置等；售楼部现场环境的设计建设、引导系统的方案设计及制作实施；现场工地围墙的设计、绘制施工等。

D销售方面：销售文件的准备（含认购书、认购须知、优惠办法、建筑材料及交付标准、物业管理等）、项目价格体系分析及价格制定、价格策略开盘策略的制定。

3、阶段市场分析

从本阶段的市场情况来看，就南宁市区内的商业项目及商业需求而言，仍呈增加及上升的势头，但总体比去年上半年有所减缓。与本项目类似的城效结合部位的商业项目也有所表现，如“玫瑰园商业街”和“荣宝华商贸城”等楼盘项目，开盘阶段的效果还不错。

从现阶段的情况分析，市中心区的商业经过一、二年的“疯狂”炒作之后，有往市区边缘地带及城效结合部位转移投资的迹象。

另外，置业客户方面也逐步趋于理性化，前一二年的“跟风追高”、“头脑发热”现象已不多出现，“华星时代”等项目的销售、招商不成功，就有所体现。

4、推广方向

建议本阶段不安排媒体广告进行覆盖，主要还是利用现场的户外广告及导引系统作宣传，另外，采用海报发放的形式，进行一些区域性的宣传。因为现阶段的方向主要是面向项目周边的客户群体为主，即大沙田区域和大江南区域。

5、推广主题

因为在本阶段的推广计划还开始实施，推广及宣传的主题主要是以项目总主题“对接东盟，抢新江南商业第一桶金”为主线为下阶段的推广作铺垫。

6、推广费用计划

本阶段的推广费用支出主要用于项目工地围墙广告系统、导引系统的制作和发布，以及项目宣传物料的制作印刷等方面，阶段费用的控制约在5万左右。

7、营销策略

由于现阶段的营销工作还没有真正开始，与客户的交流及沟通主要还是通过项目规划、产品和价格意向来进行，并逐步把握客户对产品的认同度和价格的接受程度，收集相关的市场信息为主，为项目开盘提供充分的客户积累和准确的市场信息，以便作出可操作性更强的营销策略。

9、工程进度

筹备期的工程方面主要以建筑改造方案图纸的设计、手续的办理为主，力求在本阶段完成项目所有物业的图纸设计、动工手续的办理、工程施工的前期条件准备，为开盘期的阶段推广有个良好工程形象的配合。

10、项目竞争楼盘分析

目前最为直接的竞争对手主要有：“玫瑰园商业街”和“荣宝华”，都是位于项目2公里的竞争地理区域内。
两者的产品类型与本项目基本一致，而且有着规模的优势。

玫瑰园商业街简介（待补充）
荣宝华商贸城简介（待补充）

（二）、正式开盘期

1、阶段时间

开盘期的时间安排计划从5月1日开始，整个阶段周期大约为2个月。其中包括近1个月的项目开盘前媒体推广和客户酝酿的时间，另外1个月的时间作为开盘后续的影响及延续。因此，在项目改建工程进度配合正常的情况下，开盘时间大约预期在5月1日。

2、阶段任务

本阶段的工作重点主要在于市场推广、客户积累、销售促成及项目工程等方面。

A项目方面：局部的工程形象配合、改建方案设计效果等。

B推广方面：推广主题的确定、媒体广告的设计制作、发布计划的安排、与发布媒体的对接、广告发布的效果评估、推广活动的组织等。

C现场方面：客户的现场接待服务、咨询电话的接听统计、客户的信息收集及反馈、客户的需求意向统计、客户认购工作核定等。

D销售方面：销售文