关于兴邦路门面房租金市场询价的报告.docx

关于兴邦路门面房租金市场询价的报告市场询价报告在大学期间最后的一个假期，为了使我们更加全面掌握主要建筑材料、机械设备和劳动力市场调查能力，拓宽我们的工程造价管理领域知识面，确定建设工程造价奠定坚实的实践基础。学校为我们安排了建筑市场询价实训。我的假期是在XX市大禹集团成本部实习，大禹集团是个地产公司，是开发商，因而会涉及到一些工程材料的限价的问题，还有一些甲供材的问题，所以市场询价，议价等工作时一项十分重要的内容，这也对更好地完成我的假期询价作业提供了帮助。以下是我更具公司的要求，前辈的解释以及自己的理解整理出来的一份工程议价需要注意的事项和技巧。一、议价分类：按照工程项目是否招标分两类，一是：直接委托工程议价，二是：招标工程议价。二、目的：为合理降低工程成本，使工程项目合同价格更接近市场价，为使议价、询价工作规范化。三、适用范围：工程类、设计类、前期类、服务类、销售类等全部招标项目或直接委托项目。四、价格分析：1、如何建立询价系统专业成本造价工程师从事成本分析，估算合理的市场价格。2、如何比价1）价格分析：相同成分或规格比较其价格或服务；2）成本分析：将成本分为细项——包含人工、材料、机械、企业管理费、利润、税金，分析出实际合理的价格；3）找出决定价格的主要因素；五、谈判策略本着公平、公正、客观、实事求是的原则，谈判策略如下：1、当甲方占优势（1）借刀杀人通常询价之后可能有3～7个乙方报价，经过报价分析与审查，然后按报价由高至低次序排列（比价）。先找比价结果排行第二低者来议价，探知其降低的限度后，再找第三者来议价，经过这两次议价，“底价”就可浮现出来。如果这一“底价”比原来报价最低者还低，表示第三、第二低者承做意愿相当高，则可再找原来报价最低者来议价。以前述第三、第二者降价后的“底价”，要求最低者降至“底价”以下来承做，达到“借刀杀人”的目的。如果原来报价最低者不愿降价则可交予第二或第三低者按议价后的最低价格成交。如果原来最低价者刚好降至第二或第三低者的最低价格，则以交给原来报价最低者为原则。（2）过关斩将通常乙方不会自动降价，甲方必须据理力争，但是乙方的降价意愿与幅度，视议价的对象而定。如果甲方对议价的结果不太满意，这时应请求上级主管来和乙方负责人议价，当甲方提高议价的层次，乙方有受到敬重的感觉，可能同意提高降价的幅度。如果合同金额巨大，甲方甚至进而请求更高阶层的主管（如副总经理或总经理）邀约乙方的负责人面谈。2、甲乙双方情况相当时（1）差额均摊由于甲乙双方议价的结果，存在着差距，若双方各不相让，则谈判失败，因此，为了谈判成功，最好的方式就是将双方议价的差额，各承担一半。（2）化整为零乙方报价接近市场价或与甲方心里价位接近时，甲方为了进一步节约成本，即可要求乙方“化整为零”。3、当乙方占优势时（1）迂回战术在乙方占优势，正面议价通常效果不好，此时应采取迂回战术才能奏效。（2）哀兵姿态当乙方占优势时，甲方应以“哀兵”姿态争取乙方的同情与支持。由于甲方没有能力与乙方议价，甲方请求乙方同意按自己的底价签订合同，一方面甲方必须施展“动之以情”的议价功夫，另一方面则口头承诺将来“感恩图报”，换取乙方“来日方长”的打算，而达到减价的目的。（3）釜底抽薪当乙方占优势时，甲方只好同意乙方有“合理”利润，否则胡乱杀价，仍然给予乙方可乘之机。因此，通常由甲方要求乙方提供所有成本资料。以国外货品而言，则请总代理商提供一切进口单据，籍以查核真实的成本，然后加计合理的利润作为最后议价结果。心得总结这次的询价实习工作是和我的专业实习一起进行的，对建筑材料市场价格的了解对一个建筑从业人员来说是必须具备的能力，特别是对于将要从事造价工作的我来说更是必不可少的，只有了解了市场价格才能准确的做造价工作，提高工作效率。同时，让我学到了许多课堂上学不到的东西，在和别人交流的过程中也学会了很多人际交流的技巧，懂得了建材信息和价格对一个工程的重要性，也懂得了学习的意义，时间的宝贵。当困难来临的时候，我们只需要去克服它。你如果放置不顾或者是害怕逃避，它只会阻碍你前进，倒不如沉着应对，把困难克服，去接受新的挑战，人生就是一个寻求的过程，要有一种平和的心态和不耻下问的精神，不管遇到什么事都要认真的去思考，多听别人的建议，不要太过急躁，要对自己所做的事去负责。我相信通过这次系统的询价工作的安排，会给我以后步入社会工作打下一个基础。大学生涯即将结束，这样的机会不会再有了，等到步入工作岗位之后所要面临的就是更加严峻艰巨的问题和状况，所以我十分珍惜现在的时光和学校给我们创造的机会，多汲取知识，不断地充实自己，完善自己。只有这样才可以更好的面对未知的一些情况，不辜负父母和老师殷切的希望。工程造价1006班姓名：魏长洪学号：102000618