2010中信城镇化机遇下中小城镇进入性研究抓住城镇化机遇开创中信地产新增长模式.pptx

会计学项目已进入终期汇报阶段经过多次沟通，双方就研究目标达成了共识—在城镇化机遇下，寻找符合中信能力的空间机遇和进入时机本次报告将会提到以下概念城市化定义——以经济为驱动力，农业人口走向城市实现非农化的过程表现为人口流动和城市空间扩张以平稳增长和城乡协同发展为特征体现出两大趋势与其他经济体对比，中国城镇化具有巨大的增长潜力在房地产行业，这种城镇化增长潜力将成为行业发展的主要推动力国际案例也映证了这一趋势…在此趋势下，城市群核心城市周边的城镇和区域性中心城镇将会成为发展重点从而引发人口流向的变化国家政策将进一步引导房地产开发向二三线城市和中小城镇转移未来房地产开发将顺应这一趋势，呈现中间化的特征内容大纲功能性中心城镇是指承接城市群产业转移，稳步上升的三线城市或者百强县，以本地居民和吸引周边城镇人口为主独立城镇非大城市直接辐射区，以自身惯性发展的区域，市场以本地居民需求为主内容大纲驱动指标一：便利的公共交通系统，通勤时间在半小时范围内驱动指标一：便利的交通系统，通勤时间在半小时范围内驱动指标三：产业持续增长促进大量就业人口的高速增长驱动指标三：产业持续增长促进大量就业人口的高速增长驱动指标三：后期主要依托产业经济发展带来的产业人口的支撑，大约占到楼盘客群的40%-70%驱动指标二：具有可开发的旅游资源，有知名4A或5A级景点驱动指标三：便捷的道路连接，通勤时间在1小时范围内驱动指标一：房价收入比达到10以上，超过合理值上线，出现被动外溢置业需求驱动指标二：具有轨道/城际公交连接，通勤成本低，通勤时间在1小时范围内驱动指标三：物业价格是城区的1/2—1/3左右功能性中心城镇的地产开发机遇可以划分为两类驱动指标：经济规模超过1000亿元，总人口规模超过300万人，保证了地产消化规模达到400万以上，具备可进入性驱动指标一：具有可开发的强势资源或旅游设施组合驱动指标二：资源所在地具有良好的通达性，通勤时间在1小时范围内从现状看来，独立城镇不具备大规模地产开发的机遇，但可关注以下四类因素城镇筛选过程：通过驱动指标识别机遇城镇，并引用修正指标对候选城镇进一步修正其中，驱动指标（1/2)其中，驱动指标（2/2)其中，修正指标基于驱动指标以及修正指标将城镇划分为三类机遇型城镇汇总密切关注型城镇汇总观望型城镇汇总青岛格局版图北京正处于新城开发向边缘城镇的过渡阶段北京—新城开发北京—边缘城镇品牌开发商进入情况上海新城开发已处于完善期，向边缘城镇拓展上海—新城开发上海—边缘城镇品牌开发商进入情况南京正处于从核心城区向外扩张期，边缘城镇以休闲度假开发为主南京—都市新城南京—边缘城镇，以休闲度假物业开发为主品牌开发商进入情况杭州正在经历新城扩容与边缘城镇同步开发的阶段杭州—都市新城杭州—边缘城镇品牌开发商进入情况成都正在经历边缘城镇的开发阶段成都—都市新城成都—边缘城镇品牌开发商进入情况广州正在经历边缘城镇的开发阶段广州—新城开发品牌开发商进入情况在大城市周边以高速公路连接的区域，打造配套完善的大盘，以低廉的地价取地城市更新模式根据改造对象可分为三种类型按照市场化程度不同，城中村改造可以划分为三种村自主开发模式：股份公司自主开发模式半市场化模式一：股份公司+开发商的半市场化模式改造前基本情况：
改造前房屋主要为客家民居，原建筑面积4万多平米，原容积率在1以内，原居民200多户特点：
政府负责拆迁、还建、商品房建设、销售全过程
全部建设改造资金由政府筹集解决
项目公司负责人由政府任命
重大事项由政府决策
政府需投入巨大的人力、物力、财力运作实施【市场化模式】开发商自主开发案例：政府大力支持下，开发商自主开发完成珠海城中村改造四种模式适用于不同特性的城中村以政策为出发点，通过对政策的合理运用获取开发红利专业导向模式以产品为核心竞争力，形成两种发展模式以低密度混搭物业为主，客群以本地财富阶层和城市外溢客户为主，偏重居住升级、城郊享受以及郊区改善基于以上的分析，传统开发商通过以快速周转形成核心竞争力，实现了较好的规模效应和经济效应以降低周转率实现了稳定的高毛利率水平专业导向模式对于中信的启示非房地产开发商介入地产开发主要采用资源导向的开发模式红星美凯龙地产开发的关键特征
取地区位：多于轨道交通的站点附近在核心站点3-4平方公里
取地优势：红星美凯龙由于其商业物业所带来的就业、税收和城市品位的提升，很受地方政府的欢迎和支持，因此在土地获取上都能够得到政府支持
开发模式：红星旗下的所有商场均是自行开发、自主经营、并且拥有完全产权，开发销售加持有的房地产经营模式是其未来方向
在产品上：红星地产主推三种产品，大型城市综合体、SOHO公寓、中高档住宅
开发时序：先做家居建材市场+超市+五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入，后期大量住宅开发
规模：一般在省会城市