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房地产项目融资
——房西苑在淄博第五届房地产高层峰会上的陈诉
在演讲之前先问各人几个问题。
列位老总想少费钱多办事吗？
想不费钱也办事吗？
想花别人的钱办自己的事吗？
看来是不想。
想少费钱多办事的，去学管帐师；如果想不费钱也办事的，去学筹谋师；如果想花别人的钱办自己的事的，去学融资。
所以我今天讲的就是“花别人的钱，办自己的事”。
我的标题是“如果我是投资者”，这是什么意思呢？
第一、我本人就是投资者。我一直是饰演着投资者的脚色，12年前我从美国返来的时候，就是被一个外洋的投资基金把我派返来，做中国的首席代表。实际上我就是投资者。
第二、我希望各人今天站在投资者的立场上去替投资者打筹划盘，如果你理解了投资者，你就知道该怎么融资，原理很简朴。
我们今天讲融资，什么叫融资呢？融资就是一个简朴的商品生意业务。其实他并不庞大，生意业务什么？就跟生意业务这个手表没什么区别。既然是一个生意业务，那么生意业务肯定要有标的，生意业务什么？固然不是生意业务手表。生意业务的东西是“项目”。咱们房地产企业都是一个、一个项目来建立的，所以生意业务的是项目。
生意业务的第二个特点是必须有买方和卖方。买方是谁呢？买方就是投资者，卖方就是融资者。其实这个干系就这么简朴，融资者作为卖方，也就是说如果你想卖掉这个手表，你要了解两个问题。第一个问题：投资者是谁？他们在那儿？第二个问题：投资者的需求是什么？他们的行为模式是什么？如果你了解了这两点，你就能真正明白该怎么卖掉这个项目，原理很简朴。
怎么了解买方？一个最简朴的要领就是换位思维。假设你自己是投资者，你会怎么筹划盘，你会怎么做决定？这个原则已经成为判断任何项目的原则。我经常帮别人做融资，我会问“如果你是投资者，你会怎么做？”你不妨算一下，就明白该怎么融资了。
12年前我从美国回到中国的时候，我是被境外的一个投资基金把我派返来的。我在香港的时候，我问老板一个问题：“老板，你给个政策，到了中国什么样的项目我该投？什么样的项目不应投？”老板说：“你看着办吧。”我说：“什么叫看着办？这不叫政策。”老板说：“你这样，你就把自己当成投资者，如果你愿意把自己的钱（私房钱）扔进去，那我就随着你，你自己扔一万我背面随着100万，你自己扔100万我背面就随着一个亿，只要你愿意自己下去，我就闭着眼睛跟你。”这个话很深刻，他讲的就是这个原理：你就把我的钱当成你的钱，你打筹划盘，你觉得化得来，我就在背面随着你。换句话说：“知己知彼，百战不殆。”反之叫做：“己所不欲，勿施于人。”
最后，生意业务另有一个最根本的原则，就是“双赢”，如果有双方都到场，那就要“双赢”（投资者和融资者）；如果有多方到场，那要“多赢”。只有“双赢”和“多赢”才气使互助永远的进行下去，不然就要打斗了。
好了，现在我们进入主题。适才我说要想了解融资，有两个问题：第一个是投资者是谁？他们在哪儿？第二个问题是投资者在想什么？
投资者是谁呢？我把投资者分为三种人：第一种人叫实业投资者；第二种人叫金融投资者；第三种人叫证券投资者。为什么这么分？没有任何一本教科书是这么分的，这是我分的。但我这么分是有原理，凭据这三种人的商务模式，就是凭据他们差别的挣钱的要领来进行区别的。
实业投资者的商务模式叫做“买鸡卖蛋”，鸡就是他要买你的项目，蛋就是产物，他卖掉了产物就有了利润。所以我们可以看出，事业投资者是这个项目的最终消费者。他要等鸡屁股下蛋，他靠蛋在世，而不是靠鸡屁股。
金融投资者的商务模式是“买蛋卖鸡”。蛋是一个半制品，他买进一个半制品，要付孵出小鸡，把小鸡养大，到市场上把大鸡卖掉再买蛋。金融投资者挣的是孵蛋的人为和小鸡和大鸡的差价。由此我们可以看出，金融投资者不是这个项目的最终消费者，他是一个二道市井。
证券投资者是“买鸡卖鸡”，鸡贵了就卖出。如果金融投资者是二道市井，他就是投资者。
用一句堂而皇之的话来讲：实业投资者是企业家，金融投资者是资本家，证券投资者是投机家。在这里我丝毫没有贬低股民的意思，我在这里要为投机者平反，已往咱们被共产党叫做投机倒把分子，我就上过法庭，也当过投机倒把分子。80年代我下海，做了一个热风机的项目，走了七道手还没出库，最后给了山东人。山东人卖不出去，把我们告了，法官一上来给我们扣了一顶帽子，“你们是投机倒把分子”。
投机倒把分子对社会作出了孝敬，他们把风险带走了，资本市场有风险。上帝在调解供求干系的时候铁面无私，是谁用他们的血汗钱来填满沟壑，投资倒把者就是填沟壑的人，有了他们资本市场就海不扬波。
闲话少说，我们介绍了这三种人，我们怎么敷衍他们呢？我举一个例子，假设我们现在受理这个项目，无论这是一个项目也好，一栋楼也好，都是一个待嫁的女人。这三种人分别饰演差别的脚色。
实业投资者饰演的脚色是你未来的丈夫。既然他要给你当丈夫，他就要认认真真的考察你，