关于农村集体经营性建设用地入市的调研报告.docx

关于农村集体经营性建设用地入市的调研报告受区政府委托，2020年6月3日至4日，区自然资源局组织各乡、涉农街道到XX市，学习农村集体经营性建设用地入市相关经验和做法。调研组先后到XX市自然资源和规划局、马村分局学习交流座谈，学习收获对我区做好农村集体经营性建设用地入市工作具有一定的借鉴意义。现将调研情况报告如下：一、XX市农村集体经营性建设用地入市基本情况XX市农村集体经营性建设用地入市准备工作始于2019年初，截至目前，XX市共出让农村集体经营性建设用地2块，其中：地块一，位于XX县区北郭乡益庄村村北1.07公顷（16.05亩）土地，以140.38万元的成交价，被XX市益瑞合金材料有限公司拍得。地块二，由XX市XX县区安阳城乡庙前村、谷堆后村共同申请，经XX市人民政府批准入市，决定以网上挂牌方式出让一宗集体经营性建设用地使用权，并委托XX市公共资源交易中心具体承办。具体地块位于XX县区安阳城办事处庙前村、谷堆后村，面积约11.3186公顷（合169.78亩），起挂价格为2751万元，土地为工业用地50年使用年限。5月29日，该地块以2751万元被XX市浩瑞建材有限公司拍得，是XX省首宗入市交易的XX县区农村集体经营性建设用地。二、XX市农村集体经营性建设用地入市的主要做法（一）制定完善入市制度，推动依法入市为了更好的规范农村集体经营性建设用地入市行为，XX市印发了《XX市农村集体经营性建设用地入市交易工作实施方案》《XX市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》《XX市农村集体经营性建设用地使用权网上拍卖挂牌出让交易规则（试行）》等文件，规范了全市入市交易程序，强化了过程和环节控制，对入市主体、入市地块、入市程序、交易细则、监督管控以及收益管理等作了明确规定，既简化程序、提高了服务便捷性，也保障了入市合法合规。（二）严格规范入市程序，保障农民权益XX市明确入市范围为国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。入市主体为依法取得法人资格的集体经济组织或村民委员会；未取得法人资格的集体经济组织或村民委员会可授权/委托其组建的资产公司，或者委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市。入市前严格按照“四议两公开”，由村民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，形成决议后，逐级向上申请，从根本上保障了农民权益。交易结果需在本集体经济组织事务公示栏公式，接受社会和群众监督。保障农民受益的方法：一是逐年支付租金；二是一次性支付土地收益；三是作价入股，每年持股分红；四是租金保底加分红，每年收租金，定期分红。三、XX市相关经验、实例对的借鉴意义（一）新《土地管理法》为农村集体经营性建设用地入市提供了法律依据新《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市的条款修改主要体现在四点：一是规定国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，明确了集体经营性建设用地入市的合法化；二是集体经营性建设用地出让、出租等应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，规定了集体经营性建设用地入市的民主化决策程序；三是通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押；四是集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。（二）简化程序，促进乡镇招商引资项目加速落地农村集体经营性建设用地入市，省去了转为国有建设用地的征收环节，市、县两级自然资源部门审批，市（县）人民政府核准，节约了审批时限，更有利用各类项目加速落地，避免项目未批先建，造成违法用地行为。（三）降低征地用地成本，减轻财政压力农村集体经营性建设用地入市，不涉及缴纳社保费等税费，征地用地成本显著降低。同时，出让起始价、出让底价等不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和，每宗土地出让均可实现正收益，可有效避免以往工业用地供地过程中成本大于收益等情况的出现。（四）拓展财政收入渠道，增加财政收入按照XX市试点的经验，农村集体经营性建设用地入市，区财政可依法取得工业用地出让收益5%的土地增值收益调节金。下一步，XX市正在谋划农村集体商业用地的出让，预计县（区）政府可获取出让收益的20%作为土地增值收益调节金。（五）有效盘活农村建设用地，促进乡村经济发展农村集体经营性建设用地入市，农民获利，企业降低用地成本，为盘活农村集体建设用地、促进农村集体经济发展、增农民收入、缓解农村就业压力、建设美丽乡村提供了有力支持。四、存在问题及下一步工作打算农村集体经营性建设用地入市仍在探索阶段，目前XX市