全椒项目前期定位报告.pdf

恒基置业全椒项目
前期运作建议书
区域研究市场研究

开发策略

项目定位

运作初步设想
地块初步印象

关键词：
•全椒城北，滁州市域南部，非全椒重点发展方向
“非重点”
•全椒经济开发区内，工业用地集中
“起步”•区域发展起步阶段，配套缺乏
•区域认知度较低，需进行长期培养和引导
“认知度低”
区域现状

关键词：
经济、产业支持

•全椒县经济开发区

•全椒重要的经济产出来源

•机械制造、建材加工业集中

•全柴、海螺水泥等大型企业进驻

产业支持力强，未来消费客源有所保障
地块先天所处位置尚不能得到大众认可，必须通过城市规划
进程进行引导。

来看看，区域未来会如何？
区域发展规划

关键词：
城北新城、生态、休闲

•城北新城规划

•土桥水库生态公园

•未来的生态休闲集中区

•与滁州市南部新城相接壤，形成大滁城概念

•大交通体系优势明显，四通八达

前景值得期待，区域成型有待时日，短期效果难以体现
区域研究市场研究

开发策略

项目定位

运作初步设想
宏观市场概述

•全国一线城市楼市回暖，在降价销售的促动下，2月
关键词：份销售量环比上涨幅度50-70%不等。
•滁州市销售回暖。2月份商品房共计签约447套，建
楼市回暖筑面积37368.89平方米，环比上涨36.69%。
•受前期政策因素干扰有限，全椒楼市发展较为稳定
全椒区域市场简述

北部新城
均价：3200-3400元/M2
•全椒区域市场主要分为南、北、中三部分。
产品形态：多层、小高层
•受全椒县政府和全椒火车站的带动，南部新

城发展已深入人心，区域环境佳，成为购房置
县城中心区域
均价：4300-4800元/M2
产品形态：多层、小高层、业集中地。
别墅
•北部新城起步晚，区域环境不佳，配套设施

匮乏，房价与另两区域存在较大差距。

南部新城
均价：4500元/M2左右
产品形态：多层、小高层、
高层置业首选为南部新城，北区置业需要引导
竞争市场分析

总量体现推量体后续待推量体
项目名称产品形态
（万平方米）（万平方米）（万平方米）

多层
皖投水岸新城18810
联排别墅

小高层
蓝石都市豪庭1028
高层

宇业东方红郡382多层36

多层
君鸿项目50未公开小高层50
高层
大规模社区较为集中，产品同质化情况严重
均价户型总价跨度
项目名称
（元/M2）（M2/套）（万元/套）
多层：3400多层：140-170多层：47.6-57.8
皖投水岸新城
联排别墅：7000联排别墅：254-302联排别墅：177.8-211.4

蓝石都市豪庭340085-9728.9-33

宇业东方红郡2600-280076-12420.5-33.5

君鸿项目不详不详不详

户型精简，整体价格低位运行，属中低端消费
客户群体分析

•客户来源：
城北区域原住民、动拆迁户、十字镇居民、全椒县郊区
居民
•客户档次：低端客户群体
•客户特征：
经济能力有限，对于居住舒适度要求不高
消费活力不足
皖投水岸新城

开发商：皖投置业
总建筑面积：18万平方米
产品形态：24幢6层，4幢联排别墅
住宅均价：
多层：3400元/平方米
联排别墅：7000元/平方米
立面风格：简欧风格
内部配套：翠湖公园、星级酒店
二期开盘时间：2011年9月
户型面积：
二房：82-100M2项目启发：
三房：115-137M2
四房：140-170M2•热点项目，利于吸引市场关注
销售率：90%以上•价格龙头，参照性强
项目特色：•产品档次不高，具较强的超越性
国企品牌开发商，实力保障；•星级酒店，有吸引中高档消费的基础
星级酒店、沿街商业形成现行区域
内的主要商业，并有标志性作用；
翠湖公园增添了景观亮点；
立面风格不明显，显得档次不高
宇业东方红郡

开发商：宇业集团
总建筑面积：38万平方米
产品形态：多层、小高层、高层
住宅均价：
多层：2600-2800元/平方米
立面风格：现代简约风格
内部配套：
1.7万平方米的商业、休闲会所
幼儿园
开盘时间：预计2012年4月
本期产品：4幢多层
户型面积：项目启发：
二房：76-86M2
三房：104-124M2•热点项目，利于吸引市场关注
项目特色：•低价入市，不具可比性，参照性低
品牌开发商，实力保障；•产品档次不高，具较强的超越性
沿街商业与周边其他项目形成互动•沿街商业，利于未来人口导入及商业
及延续性，易形成区域型商业；氛围的延续
智能型物业系统的引用。
蓝石都市豪庭

开发商：蓝石集团
总建筑面积：11万平方米
产品形态：小高层、高层
住宅均价：
多层：3400元/平方米
立