世联_保利济南祝舜路项目定位物业发展投标报告_125页.pdf

谨呈：：：保利置业：保利置业
突破定见突破定见、、面向未来、、面向未来面向未来面向未来

保利济南祝舜路项目投标报告
前前言言
PPreamblereamble

与以往不同的是，本次提报的主旨不在于解
决销售问题，而是世联基于对市场及保利品牌的理
解，寻找影响项目决策的关键线索，放眼于本项目可
以预见的未来。
目目录录

1旗舰品牌发展道路分析

2以城市之名城市发展趋势分析

3知己知彼竞争态势分析

4精确制导客户需求分析

5定位

6物业发展建议

7营销建议

8推售建议
1旗舰

本体解读
品牌解读
目标解读

品牌发展道路分析
东二环外，，城市传统成熟区城市传统成熟区，，但非但非
城市核心、、无稀缺资源无稀缺资源
本体解读

区位：：：

位于济南市历城区祝舜路南侧、、、华信路西侧、华信路西侧;;;

属于济南主城区内规划为居住功能的重点区域，，，洪家，洪家洪楼商圈花园路
楼教堂以及洪楼商圈近在咫尺；；；

周边以成熟社区为主，，，年代较早，年代较早，，，品质感较低，品质感较低；；；市中心

经十路
交通：：：东
公路——项目南侧为城市主干道花园路；二
环
------项目西侧为城市主干道二环路；；；
可快速通达市中心、、、机场等地、机场等地；；；
东
公交——项目南侧方向300米内有11路、122路、118路二东风派出所
等多路公交，均可快速到达核心城区；环

馨悦幼儿园
配套：：：
5min商业职业技校

配套种类多、、、数量多、数量多，，，但级别不高，但级别不高，，，可以满足各种日，可以满足各种日
康泰医院
常生活需求；农行
常生活需求；；建行

主要分布项目南侧花园路，，，西侧为济南洪楼商圈，西侧为济南洪楼商圈，，，南，南南南山东大学历城工商局
侧为区级企事业单位集中用地；；；历城国税局
省图书馆历城环卫局
花园路
交通便利、生活配套完善，居住氛围浓厚，但缺少高端配套；
中等规模、、中等容积率中等容积率，，地块综合地块综合
性较强，，但规划限制高但规划限制高
本体解读

经济指标：：：

建设用地面积14.2114.21公顷公顷中央储备粮仓
鲁源电力设备公司
建筑密度18%18%18%双向4车道祝舜路

容积率2.42.42.4

地上建筑面积339840339840㎡㎡㎡㎡

住宅总建筑面积284640284640㎡㎡㎡㎡

配套商业公建2700027000㎡㎡㎡㎡
其中
中学2520025200㎡㎡㎡㎡辛甸花园小区
幼儿园30003000㎡㎡㎡㎡西侧旧小区

商业职业技术学校

地块内高差超过5米富翔天地小区
地块内有大量施工垃圾
项目属性——城市成熟区中等规模
综合性主流项目
本体解读

交通条件
交通条件••公共交通可达公共交通可达，，，花园路，，，，花园路，花园路花园路、、、二环路、、、、二环路、二环路二环路，，，，，，快速可达市中心以及其它区域，快速可达市中心以及其它区域快速可达市中心以及其它区域；；；；；；
强
势
条周边配套••周边生活配套比较完善周边生活配套比较完善、、、可满足生活需求、、、、可满足生活需求、可满足生活需求可满足生活需求；；；；；；
件

规模因素••BBB地块总建面BBBB地块总建面B地块总建面地块总建面33.933.9万平米33.933.9万平米万平米万平米,,,,,,有一定的规模优势,有一定的规模优势有一定的规模优势；；；；；；

弱
势密度因素••项目容积率项目容积率2.42.4，2.42.4，，，，建筑密度小于，，，建筑密度小于建筑密度小于建筑密度小于18%18%18%，18%18%18%18%，18%，，，，，，规划难度较大规划难度较大规划难度较大；；；；；；
条
件
市场认知••现有地块缺乏高端属性认知现有地块缺乏高端属性认知

激励条件——2.5万万万㎡万㎡㎡㎡中学中学可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。。。
现有项目尚无市场标杆，
保利在济南的品牌之路亟待突破
品牌解读

初步完成企业战略布局初步完成企业战略布局

()
保利芙蓉(售罄)：保利花园在售：
项目背景：：：
项目背景：：：4
位于高新技术产业开发区东部，
位于大明湖东侧，自然景观优12
3城市边缘地段；
越，城市核心地段；
以90㎡两居，120㎡三居为主；
保利在山东开发的首个楼盘：
经验相对丰富的北京土人和深圳
以90㎡两居为主，与平台水
华筑参与了景观和产品设计，部
平持平；
分设计略高于市场平台；
项目实现：：：
项目实现：：：
08年10月开盘，09年1月售
08年12月开盘，09年共销售
罄，3个月共销售490套套套；套；；；
1000套左右；；；
均价6300元元元/㎡㎡㎡，低于市场价
价格平台从09年年初的5200涨涨涨
格预期