房屋抵押权与优先购买权并存时的处理.ppt

13十一月2024优先购买权，存在模糊认识。本文主要探讨此问题。
抵押权与优先购买权没有冲突
抵押权人是获得以物的变现价值优先偿还的权利。优先购买权人是获得支付等同价款优先购买自己先前已经且正在占有的标的物的权利。法律没有赋予抵押权人有优先购买权，也没有赋予承租人有优先受偿权。两者的权利没有冲突、交叉、融合之点。
作为抵押权人，无论谁买得抵押物，只要自己优先获得变现的价值即可，这是法律赋予抵押权人的实质权利。从实质上讲，抵押权只是一种价值权、变价权、对抵押物交换价值的优先受偿权，而不是对抵押物标的本身的优先购买权。在出卖已抵押的房屋时，抵押权人不能主张优先购买，只有承租人才有优先购买的权利。也就是说，抵押权着眼点在于保护债权的实现，其优先于普通债权人受偿。
优先购买权，是法律基于承租人对物的优先占有、使用而形成的实质权利。从优先购买权设立目的看，优先购买权主要在于满足并保护承租人对租赁物的正常使用，着眼于动产或者不动产的使用价值方面，以起到物尽其用的作用。赋予无论是在前或在后承租人享有优先购买权，并不会影响到抵押权人的优先受偿权，却可以起到保护承租人对租赁物的长期使用的目的。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法律在这里并未区分租赁合同是成立于抵押权设立之前还是之后，应当认为在后租赁关系中的承租人依然享有优先购买权。
同理，承租人的权利也不得影响抵押权的人的权利实现。如出租人欠承租人的债务，承租人购买租赁标的物时，也不得以行使抵销权为理由，剥夺法律赋予抵押权人的“优先受偿权”。
总之，抵押权与优先购买权，好比两条铁轨上行使的列车，没有冲突，均应依法得到保护。
优先购买权与买卖不破租赁的区别
就同一房屋，同一主体，有“优先购买权”，并不等于就同样有“买卖不破租赁”的权利;当然，如果享有“买卖不破租赁”的权利，必然享有“优先购买权”。
物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条第一款也有相同规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”
有人由此误读为：抵押权成立在先，租赁权成立在后的，承租人的优先购买权将会因抵押权人行使抵押权而归于消灭。
这种误解，混淆了“优先购买权”与“买卖不破租赁”两个概念。
事实上，上述法条规定了合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”规则的例外情形之一：后成立的租赁关系不得对抗先设立且已登记的抵押权的实现。也就是说，抵押权人通过变卖、拍卖等获得清偿而实现抵押权后，后于抵押权成立的租赁关系对受让人无约束力，承租人无权请求受让人继续履行原租赁合同，买受人能以并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)而获得原抵押物。
“买卖不破租赁”的适用和例外与承租人有无优先购买权并非同一个概念。承租人的优先购买权约束的是物权变动易主时，谁有优先受让权。目前没有任何因抵押而导致承租人失去优先购买权的法条规定。只有因抵押而不适用“买卖不破租赁”的例外情形，两者切不可混为一谈。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十二条和第二十三条的规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持;出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权——这里明确表示了，不论抵押前后，承租人在抵押权的实现时均享有优先购买权的法律依据。也就是，即使租赁关系成立在后，承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权，只是不享有“买卖不破租赁”的权利。事实上，合同法第二百三十条也明确规定了承租人的优先购买权，不管买受人是抵押权人还是其他人，承租人在同等条件下均享有优先购买权。可见，优先购买权是以存在租赁关系为条件的，即只要租赁关系存在，优先购买权就存在。
抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存。如前所述，抵押权注重标的物的交换价值，而租赁权则注重标的物的使用价值，二者并不冲突。上述法条所表述的对抗权，为的是排除抵押权实现时的障碍。此时，如果承租人愿意购买，则排除了这一障