对商品房预售认购书法律效力的探讨.docx

对商品房预售认购书法律效力的探讨
随着我国房地产市场的发展和经济形势的变化，商品房预售作为一种常见的出售方式被广泛应用。然而，商品房预售的合法性与法律效力一直备受关注。本文将就商品房预售认购书的法律效力进行探讨。
一、商品房预售认购书的法律定义
商品房预售认购书是指房地产开发企业在施工前通过认购书形式向购房人收取认购定金，双方约定将来按照一定的合同方式完成买卖交接的一种书面协议。买卖合同尚未签订之前，购房人可以通过认购书的形式享有优先购买权，并且不少开发商会通过此方式进行优惠政策，吸引购房人进行认购。
二、商品房预售认购书的法律效力
1.民法上的认购书效力
根据《中华人民共和国合同法》的规定，商品房预售认购书是一种预示性合同，只有在后续买卖合同签订后方可以具有法律效力。换句话说，仅从认购书上来看，该书并不具备买卖合同的法律效力。因此，在民法上所谓的认购书效力，仅表示认购双方在未签订正式买卖合同时，就已经形成了一种合同关系，双方之间有了某种约束性。
2.不完全协议的效力
从具体的合同关系来看，商品房预售认购书只是一个意向性协议或者承诺书，对双方来说是一种不完全协议。在法律上，不完全协议是指某一或多个重要条款尚未确定的合同。然而，该类合同仍然对双方产生了某种法律责任。
在商品房预售认购中，虽然预售认购书属于不完全协议，即正式买卖合同的具体条款尚未确定，但它仍然预示着双方之间已经形成了一种约定甚至是关于定金收取、房屋面积、交付日期等重要条款的协议。在此情况下，如果购房人提前违约，开发商则拥有资格起诉其承担相对应的经济损失赔偿，那么商品房预售认购书确实具备一定的法律效力。
3.国家法律法规的效力
目前，我国国家法律法规对商品房预售认购条款有明确的规定。比如，中华人民共和国《房屋买卖合同》规定，买卖合同仅能从书面形式或者口头形式中成立。此外，高等法院指导案例上明确指出，如果开发商在商品房预售认购书中规定了房屋的面积、交付时间等重要事项，那么该认购书将具有一定的法律效力。
四、商品房预售认购书争议案例
近年来，各种商品房预售认购函的争议案例不断。其中，较为典型的案例是南京市浦口区一小区的商品房预售约定。案件起因是一位购房人提前违约，开发商要求其支付违约金。购房人认为，开发商违反了公开、公正、公平的销售规则，并且认购书收取了高额定金，并且没有提供合法的资质文件，该认购书无效。在此次争议案中，法院最终裁定购房人需赔偿开发商违约金。
五、结论
综上所述，商品房预售认购书虽然不存在完全合法，但它确实具有一定的法律效力。虽然它不能代表正式的房屋买卖交易，但该书仍然包含了双方之间的合同关系以及某种约束性。此外，国家法律法规应该积极干预并规制房产开发领域的各种行为，保障购房人的权益。