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“小产权房”现象法律研究
随着城市化进程的加速，城市人口密度不断增加，城市房地产市场也在快速发展，许多人在购房时遭遇“小产权房”现象，这种现象给购房者及社会带来了许多问题和困扰。本文将从“小产权房”现象的产生原因、法律认定及社会影响等方面进行分析和讨论。
一、小产权房的产生原因
所谓小产权房，是指违反国家有关规定，未经批准，私自在农村用地上建造、转化或者改变用途后销售的商品房，这些房源不具备法定的权属和房产证，而且其价格相比同一区域土地上的房子更便宜。小产权房问题长期存在的原因主要有以下几点：
1、人民群众用房需求旺盛，房屋供应短缺：由于农村人口的逐渐减少，农村的闲置土地理应可以用于城市建设，但在城市发展滞后的一些地区，地方政府受土地利益考虑，通过破坏农用地来通畅城市用地，使一些城市边缘的农村社区越来越多地被改造和开发。
2、法规缺失和执行不到位：对于小产权房的规定缺失与执法不到位是小产权房大量涌现的原因之一。尽管国家相关部门在2011年出台《关于防止小产权房违法建设的通知》等政策文件，但是这些政策往往只停留在文件层面，缺乏具体实施和监管。同时，由于商业地产项目的规划审批、土地出让、房屋建设、销售等环节中，可以进行一系列的违建和人为设置限制，违建经营者往往能够利用这种机会进行违法建设。
二、小产权房的法律认定
目前，小产权房的主要问题是是否合法、是否具备买卖、发包消费之效和是否得到了良好维护。虽然小产权房无法办理房产证，但有一些购房者认为通过地契、买卖合同、水电费和物流费等证明购房合法性的材料，小产权房的合法性也就得到了认可。对此，我们必须明确：房屋产权等权利的成立是法定的，并需要国土资源部以及相关公证单位进行上证，小产权房往往缺乏这一重要条件，故无法享有产权权利保护。
此外，合法的楼房产权是不会受到限制的，而小产权房产权是受到约束的。虽然有的购房者认为小产权房也具有买卖、发包消费之效，但实际上，从法律上讲，小产权房属于非法建筑，无法享受到法律对房屋产权的保护。
三、小产权房的社会影响
小产权房的涌现不仅会导致城市建设及规划混乱，招致市场失信，还有可能会导致一系列的社会经济问题：
1、购房者利益不受法律保护，相应的产业链也非常混乱和缺乏规范，容易诱发一些违法乱象。
2、小产权房是非法建筑，不受法律保护，因此拆迁是非常容易的，这对于购房者本身是不利的。
3、购买小产权房的购房者难以享受到城市的公共服务资源，这会影响居民的正常生活和发展。
4、小产权房的出租现象非常普遍，这导致了城市的“乱租赁”现象，也有可能会引发一些社会上的违法与犯罪行为。
综上所述，小产权房的现象面临诸多的问题，解决小产权房问题不仅需要依靠国家法律法规的完善与改进，更需要依靠国民普遍法律宣传、规范和加强对非法建筑的执法力度。相信在全社会的努力和共同推进下，小产权房问题最终会得到妥善的解决，市场和社会的稳定与健康也必将得到有效维护。