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长沙经济技术开发区CBD论证报告

深圳市新摩尔商业管理有限公司
2010年3月
前言

CBD中文译为“中央商务区”，其英文全称为CentralBusinessDistrict。最早产生于1923年的美国，当时美国社会学家E﹒W﹒伯吉斯在对芝加哥等北美大城市空间结构进行研究后，提出了同心圆模式，即城市的社会功能围绕中心呈同心圆结构，其中的中心层为城市地理和功能的核心区域，成为中央商务区。
如今的CBD，其内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢，它集中了大量金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于商务活动的进行。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。
CBD在欧美日等西方发达国家城市中成长已有近80年历史，而我国引入CBD概念并进行理论研究和实践仅仅是从20世纪八九十年代开始的。由于一些城市将CBD视为一种“经济引擎”，因而使得CBD在我国城市中的发展极其迅速，根据2003年中国城市规划设计研究院调查，我国已有近40个大中小城市在规划发展CBD，除了北京、上海等大城市外，部分省会城市、地级市乃至县级市都在发展CBD，其盲目、跟风、炒作现象不可避免。因为在城市发展的历史长河中，社会经济发展水平及产业结构的变化，在很大程度上决定了CBD的产生和发展。城市的经济实力、产业结构、在区域经济中的地位等都是CBD赖以生存的条件，只有具备一定经济实力的城市才可能发展CBD；反过来，CBD又促进城市或区域经济的发展，CBD与城市经济之间呈一种互动关系。
我们认为，中国CBD的发展在借鉴国外CBD发展的同时更应结合中国国情，而不能以国外CBD发展的经济、产业标准来衡量其可行性，我们应以城市中心区的视角来诠释中国的CBD发展，根据现代城市空间发展理论与实践，一个城市可以是多核心或多中心地域结构，在一个高度密集的CBD外围发展副中心区域或新的CBD中心是现代城市向一核多心发展的需要，如法国的拉德芳斯、日本新宿，均是城市一核多心发展的成功典范。
经开区发展CBD，一是具有难得的发展机遇，二是有一定的产业基础，三是具有优越的交通区位环境，四是具有良好的居家、营商环境。但同时也存在着人口数量有限、高级人才缺乏、第三产业比重低的不足。因此，我们认为，经开区发展CBD首先应坚持走长沙
市副中心的发展战略思路，打造区域性CBD；在空间上形成长沙芙蓉CBD的延续，在功能上优势互补，以承接长沙市CBD的功能与产业的转移，在时间上进行错位；CBD的形成与发展并非一朝一夕之事，根据国内外的经验，其成功发展大约需要5—20年时间，因此，当地政府有必要尽早谋划、引导，搭建新的经济发展平台，走分步发展、逐步完善的策略。首先进行高起点规划，重点发展交通、文化等基础设施与人居环境，通过基础设施的完善、人居环境的营造，结合产业升级与房地产业、商业零售业的先期推动，增加人气，确立长沙副中心的发展地位，从而推动第三产业的发展，提升长株潭经济带及其城市群的竞争力。
本报告首先从经开区城市综合发展环境及城市空间发展结构分析，分析经开区发展CBD的优势条件与存在的差距，从而进一步阐述发展CBD的必要性与所具备的相关要素条件；其次是通过长沙市CBD发展策略及结合国内外相关案例分析，结合经开区城市空间结构现状及发展趋势分析，确定CBD发展的方向；第三是在总体发展方向指引下，并结合长株潭城市群发展、长沙市城市发展战略，确定经开区CBD的定位与功能区域划分；第四是对CBD发展实施策略提出相关建议。在报告的编写过程中，我们还对全国第一县——昆山市进行了考察，汲取其“退二进三”的战略发展思路。
我们在完成长沙经济开发区初步论证后，对长沙县总体商业规划和长永高速盖板板的功能进行了详细研究。
本报告对经开区CBD总体定位为：立足长沙株洲湘潭长远发展，整合长沙城东优质资源，构建国家级长沙经济技术开发区制造业企业总部基地、科技与产品展示平台；长沙城东生态新城中心；金融、商务、商业、文化、信息物流等现代服务业功能聚集的长沙城东中央商务区。并确定商务功能、商贸功能、研发与创意文化功能、旅游休闲功能、信息交流功能、居住功能为CBD的六大功能。以发展工程机械、信息产品等研发、现代商贸物流、金融服务业为重点、培育商务服务业和文化创意产业。
本报告对经开区CBD总体开发建设规模确定为约400万平方米，规划容积率建议控制在4.0—4.5之间，写字楼、住宅（公寓）、商业三大建筑面积比例分别为55%、30%、15%，初步测算所需开发总投资130—140亿元。

报告中所提及“长沙县”、“经开区”属可互换性概念，而“星沙”指长沙县县城