房地产销售培训全集.pdf

房
地
产
销
售
培
训
全
集
第一章房地产基础知识培训

一、房地产的概念

▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体

和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两

者具有整体性和不可分割性。包括：

a）土地

b）建筑物及地上附着物

c）房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、

土地使用权、地役权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务

等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联

系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过

程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是

承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑

业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建

筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着
物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产

是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联

系，主要包括几个方面：

a）实物形态上看，房产与地产密不可分；

b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都

包含地产价格；

c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

a）二者属性不同；

b）二者增值规律不同；

c）权属性质不同；

d）二者价格构成不同。

二、房地产的特征

▲房地产的自然特征

a）位置的固定性；

b）使用的耐久性；

c）资源的有限性；

d）物业的差异性。

▲房地产的经济特征

a）生产周期

b）资金密集性

c）相互影响性
d）易受政策限制性

e）房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋

势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分——土地。

三、房地产的类型

按用途划分：

a）居住房地产

b）商业房地产

c）旅游房地产

d）工业房地产

e）农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅为1-3层；

多层住宅为4-6层；

小高层住宅为7-11层；

中高层住宅为12-16层；

16层以上为高层住宅。

房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其

土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十

年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐

用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
三、房屋建筑结构分类标准

编号类型内容

1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，

包括悬索结构。

2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上

建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用

钢筋混凝土构架建造

3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造

的。包括薄壳结构、大模板现浇结构

及使用滑模、开板等先进施工方法施

工的钢筋混凝土结构的建筑物

4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖

木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋

混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者

梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建

造

5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、

木柱建造的

6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。

如竹结构、砖拱结构、窑洞等

四、房地产专业名词

1、常用名词（阴影部分应重点掌握）

◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建

设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权

属的法律凭证；

◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二

级市场和三级市场；

◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、

招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的

年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者

的市场；

◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好

的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租

赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动

的市场；

◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土

地的使用权。具体内容是产权人对