房地产法律法规案例培训PPT.ppt

16十一月2024主要内容第一部分法律与房地产发展的脉络空白阶段起步阶段发展阶段第二部分销售过程中风险防范与证据管理一、风险来源案例1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。
2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必须承担民事赔偿责任。
点评：
1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。
车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上是相同、一致的。
将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任。
2、停车场收费是服务费。
3、停车场服务收费的性质是保管收费。
4、停车场保管收费应承担保管责任。
5、停车场收费发票单方声明"车位租金"无效。二、签约前风险防范与证据管理案例法条链接：
《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

律师建议：
广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等
甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。
图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以政府最后批准之图则为准。

三、签约时风险防范与证据管理1、完备认购书条款互动案例
吴先生一周前看好一套自己比较满意的商品房，于是，当场交了1万元订金，但双方在认购书中没有明确约定购房合同的时间。由于吴先生早有购房的打算，所以购房的首付款13万余元也准备就绪。但世事难料，近日吴先生的父亲不幸摔伤，仅手术费就达4万元，后期治疗费也将无法估计，这突如其来的开支使吴先生难圆购房梦，被逼无奈的吴先生给开发商打电话告知了详情，并提出自己可能无法签订购房合同，希望开发商退回自己的1万元订金，开发商回话说，订金不能退。对此吴先生不知如何是好?
法律建议
首先，吴先生与开发商之间的订金关系已经成立，双方如果一方违约都有可能被迫用订金罚责。因为吴先生交纳订金与开发商收受订金的行为已经说明双方也愿接受订金罚责的约束。其次，吴先生父亲突然摔伤并不能成为吴先生不予签订合同的免责理由，因为对本案中吴先生的免责主要限定在不可抗力条件的成立，显然吴先生没有钱或购房的钱已挪做它用是不能成为不可抗力之条件的，吴先生还需履行自己签订购房合同的义务，否则，订金就很难依法追回。再次，吴先生与开发商之间的订金协议中没有明确约定购房合同在什么时候去签订，也就是说订金罚责的适用期限没有确定，这一点对吴先生是有利的。吴先生完全可以一直拖着不去签合同，开发商自己也不敢将房屋出卖的，否则将承担订金罚责的违约责任，这是开发商的疏漏，吴先生可以抓住这一点与开发商进行协商解决此事。如果协商不成，吴先生完全可以不去签订购房合同，开发商也不敢将此房屋出卖，即使开发商起诉签订合同；从严格的法律角度来说，开发商是很难胜诉的。
法律建议
第一，如果买受人交纳订金后，想退回订金，其应先从开发商的资质，楼盘的“五证”上人手，假使开发商的资质欠缺或“五证”不全，买受人就完全可以主张开发商售楼主体资格欠缺以致合同无效，而达到退回定金的目的。如果开发商主体合格，合同生效时，买受人可以从重大误解，显示公平、欺诈等角度申请撤销合同或调查房屋是否已出售，是否已抵押等角度提出解除合同，以达到退回定金的目的。第二，如果买受人准备购房，在看好房屋后，不要急于交纳定金，因为目前在房地产界，买受人购房时交纳定金，已成为开发商控制买受人购买自己楼盘或接受自己的不平等合同条款。

定金与订金的区别，主要表现在：
（1）、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。
（2）、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。
（3）、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。
（4）、定金具有担保性