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先买权法律性质研究
先买权法律性质研究
先买权是指在房地产交易中，开发商在项目前期向购房者提供一种先期购买权的协议，购房者可以在项目正式挂牌前先行购买，占据优先购买权。这种先买权协议在我国房地产市场中具有较为广泛的运用，但其法律性质一直备受质疑。
一、先买权的法律本质及主要特征
先买权协议是指购买人与出卖人签订的，约定购买人在未来的房地产物业项目中享有对其预售商品房进行优先购买的权利，其本质是一种订金或预售形式，在商品房销售中并不属于自由买卖。先买权协议的主要特征是其权利的资格是受限的，只有独自签订并支付全额预定金的购买人才能获得优先购房权，而且先买权协议的签订并不影响购买人将来按照市场定价参与竞拍所购买楼盘的房屋。
二、先买权的法律性质
先买权协议在我国房地产市场中的法律性质一直存在争议，有一些观点认为先买权协议属于先期占用财产的合同，而另一些观点则认为先买权协议应归为物权的一种。对于先买权协议的法律性质，其实质是一种合同，是买卖行为的合同先期阶段，属于预处理协议的一种，具体归属与联合概念、功能性安排和背景法之间的关系有关。
对此，我国民间普遍以先买权为合同中的约定取得权利从而具有效力，隶属于合同法范畴，但先买权协议的法律性质不仅仅是普遍的合同关系，它还不局限于向某个候选人保护的权利，应该分别被视为一项权利操作、一个功能性的安排，而不是产生了单一的、基于正式契约和执行方式相同的权利和义务。
三、先买权协议的必要性
先买权协议对于购房者来说具有很强的吸引力，可使购买者在项目上市前锁定价格，并享受优先购买权。对于开发商来说，协议中的预付定金和先买者的权利可以促进项目的预售，防止项目上市前的销售减缓，为开发商提供了一个重要的资金来源。
同时，先买权协议也可以在一定程度上防止市场价格的过度波动，保证房地产市场的稳定和健康发展。通过先买权协议的签订，可以降低购房者的风险和压力，增强对房产市场的信心，从而推动房地产市场的快速发展，有利于国家经济和社会的发展。
四、先买权协议的风险合理规避
先买权协议也存在一定的风险，如开发商在签订协议后未按照约定时间推出项目，或是在项目正式挂牌前取消了先买权协议等，这些情况会导致购房者的利益受损。在签订先买权协议时，购房者需注意以下几点：
1.仔细阅读协议的条款，确保自身权益不会受到侵害。
2.注意约定的购买价格是否存在明显的翻倍风险。
3.确认开发商的实力和信誉，了解商品房项目的开发状况和进度。
4.在交纳定金前，应认真了解合约内容与可能产生的风险，同时自己也要考虑是否能够承担已缴金额的风险。
综上所述，先买权协议在我国房地产市场中具有广泛的运用，虽然其法律性质一直备受争议，但由于其与市场经济发展紧密相关，故而具有一定的必要性。对于购房者而言，与开发商签订先买权协议，在享受优先购房权的同时，也需注意规避风险，保护自身利益。