金陵翠屏营销企划方案.doc

目录
金陵翠屏产品概念（十四大核心产品要素）………………………………………………………………25
核心要素之一：郊区化
核心要素之二：原生态的自然环境，原生态的美
核心要素之三：纯美式社区景观系统
核心要素之四：邻里交往空间与邻里精神
核心要素之五：实用主义
核心要素之六：尊重居者个性—个性化设计原则
核心要素之七：原汁原味、自由自在的建筑风格
核心要素之八：人性化道路系统
核心要素之九：人性化花园
核心要素之十：现代别墅四合院
核心要素之十一：TQC保障体系--确保规划设计原汁原味地从纸上到实体
核心要素之十二：美国本土顶尖规划设计团队
核心要素之十三：金陵饭店一以贯之的品牌优势
核心要素之十四：金陵饭店物业管理公司或其他知名物业管家

金陵翠屏营销推广建议……………………………………………………………………………………43
第一部分消费阶层调查………………………………………………………………………………44
第二部分金陵翠屏品牌形象系统……………………………………………………………………49
第三部分金陵翠屏纯美式生活方式的人文要素……………………………………………………54
核心要素之一：对自然的尊崇与向往
核心要素之二：返朴归真
核心要素之三：舒适度·享受生活
核心要素之四：实用主义与品质为先
核心要素之五：强调个性
核心要素之六：注重无界限、祥和的邻里关系
核心要素之七：尊重私密
核心要素之八：创新
核心要素之九：热情
核心要素之十：由内而外的自信与荣耀感
核心要素之十一：自我价值的实现
第四部分内部认购期与开盘期推广策略……………………………………………………………58
内部认购期与开盘期推广重点与目的
推广原则
三、内部认购期与开盘期推广计划
第一阶段内部认购期
第二阶段开盘销售期

金陵翠屏产品概念

十四大核心产品要素

诠释纯美式社区本质
核心要素之一：郊区化
·郊区化是城市发展的必然过程
“买房就是买环境”已成为众多买房人共同的心声，现代都市人渴望在居家中得到心灵的彻底放松，回归自然，尽享青山绿水和蓝天白云，呼吸纯净的新鲜空气，郊区化居住一时成为风潮。（应注意郊区化运动的科学理论依据与西方发达国家的实践）
金陵翠屏引导的居住观念：住在市郊是全新的科学健康的居住观念，环境和景致是房子的重要组成部分，应直接决定房子的价值和个人对房子的取舍。
随着近年来南京市交通基础设施的大大改善，“住宅郊区化”趋势愈益明显，翠屏山板块将成为南京住宅郊区化运动中一个重要发展区域，应将翠屏山板块锻造成为南京“郊区化运动”的旗舰板块。
·翠屏山板块开发商应积极联手，并争取政府的支持与配合，以“郊区化运动”为主题，短时间内共同炒热翠屏山板块，树立翠屏山板块整体品牌形象。

核心要素之二：原生态的自然环境，原生态的美
·翠屏山
·水：金陵翠屏地块内自然水网纵横，形成原生态水脉，应在做产品（如流水别墅）及包装（水系的整体命名）推广中将之价值最大化。
·大森林、植被
·原生态规划理念：充分尊重自然大环境，尽量保护，不破坏原生态，在自然环境里"种"房子，而不是重新来过，在房子周围配景观。

核心要素之三：纯美式社区景观系统
·理念：讲求公共环境与私有环境的平衡；公共环境的重要性大于私有环境
·“私人小空间，公共大空间”的规划设计手法
真正提高公共环境质量的方法，不是给予每幢住宅大面积土地，而是把住宅相对集中成邻里关系组团或街区组团。把建筑相对集中起来，每户的前后花园虽然有所减小，但是社区却得到了比较大的广阔的公共空间，用于创造自然空间和自然环境，既保护了社区的自然与环境，又能为居者提供足够的邻里交往空间。
同样大的一块开发土地，如果均匀地把土地划分给每幢别墅，每幢别墅虽然有比较大的地块用于建房子与做花园，但是整个环境受到破坏，反而会影响社区的整体自然环境与生态状况。
·景观与绿化的均匀性与可及性
·绿化与景观的关系理念：绿化比人工造景更重要
景观只能是对绿化的补充，而不是绿化作为集中式景观的补充，集中浪费很多空间做景观、大面积广场，得不偿失，牺牲掉的是宅间绿地与公共空间。
在金陵翠屏，景观只能是点缀，景观只能作为细节，体现品味、格调与文化。国外根本没有主题景观的说法。
·强调住宅外观与住宅周围自然环境的协调性
A建筑自然化，社区自然化（对应原生态规划理念）
B房子不仅是建筑，它是一个与周边环境与景观充分协调的整体
C有机建筑（或原生态建筑）概念：一切尊重自然，一切流于自然
D有机空间（或柔化空间）概念：住宅与自然环境的过渡空间、协调空间，协调自然与建筑
对照我国大中城市的住宅小区，有些房产开发商为了追求所谓精品效应，不惜减少住宅用地面积，压缩建筑间距，牺牲日照，腾出土地布置中心